Der Erwerber von Wohnungseigentum kann im formularmäßigen Bauträgervertrag nicht an Abnahmeerklärungen zum Gemeinschaftseigentum gebunden werden, die ein ihm vom Bauträger vorgegebener Sachverständiger oder der erste Verwalter abgeben.

Ebenso wenig kommt eine Bindung solcher Erwerber an bereits abgegebene Abnahmeerklärungen des Sachverständigen oder des Verwalter in Betracht, die ihren Bauträgervertrag erst später abschliessen. Man spricht hier von „Nachzüglern“.

Außerdem arbeitete das Gericht heraus, daß Erklärungen des Sachverständigen in der Regel keine Abnahme darstellen. Der Sachverständige erstellt ein Begehungsprotokoll und nimmt keine Rechtsbewertung vor, ob die Leistungen des Bauträgers vertragsgerecht sind. Nur dann läge aber eine Abnahme vor.

Hinzu kommt, daß ein Gutachten, das viele Mängel enthält, unter Umständen gar nicht als Billigung des Bauwerks als im wesentlichen vertragsgemäß angesehen werden kann. Das wäre aber eine weitere Voraussetzung, damit überhaupt eine Abnahme vorliegt. Selbst daß der Verwalter oder einzelne Erwerber nach dem Gutachten –rechtlich falsch - von dem Vorliegen einer Abnahme ausgingen, führt noch nicht dazu, daß die Wirkungen der Abnahme greifen. Für den Bauträger ist das fatal, hat dann doch die Verjährungsfrist noch nicht einmal zu laufen begonnen.

OLG Frankfurt a.M., Urteil v. 30.09.2013, 1 U 18/12 in NZM 2013, 772

Auch höchstrichterlich erging eine Entscheidung zur Abnahme. Die üblicherweise in den Kaufverträgen verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist wegen Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 AGB-Gesetz unwirksam. In den Kaufverträgen fand sich folgende Regelung:

"Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt."

Der Bauträger stützte sich nun natürlich darauf, daß der Verwalter das Gemeinschaftseigentum abgenommen habe. Der Bundesgerichtshof entschied jedoch, daß weder ein vom Bauträger bestellter Sachverständiger, noch der von ihm bestellte Erstverwalter die Abnahme wirksam erklären könne.

Zwar hätte der Käufer die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht nach § 168 S. 3 BGB widerrufen können. Da die Widerrufsmöglichkeit in der Praxis aber daran gescheitert wäre, daß nach der oben genannten Klausel nicht sichergestellt ist, daß der Käufer von dem Abnahmetermin überhaupt Kenntnis erlangt, rettete das den Bauträger hier auch nicht.

BGH, Beschluß v. 12.09.2013, VII ZR 308/12 in NZM 2013, 738