Eine der häufigsten Fragen im Wohnungseigentumsrecht ist die, ob die Gemeinschaft oder der Eigentümer für die Kosten von Reparaturen aufkommt. Hierbei wird auch oft folgender Fehler gemacht: Man verwechselt die Frage, wem etwas gehört, mit der Frage, wer es zu zahlen hat. Am deutlichsten wird das bei der Erneuerung von Fenstern. Fenster sind immer zwingend Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet aber noch nicht, daß die Gemeinschaft immer auch deren Erneuerung zu zahlen hat. In der Gemeinschaftsordnung kann eine abweichende Kostenregelung getroffen sein. Für Laien sind diese aber oft nicht verständlich. Der Bundesgerichtshof entschied nun, daß eine Regelung klar und eindeutig sein muß. Daher gilt sie nicht, wenn sie Zweifel offen läßt, unklar ist. Dann gilt sie als nicht geschrieben und es bleibt bei der gesetzlichen Grundregel, daß Arbeiten am Gemeinschaftseigentum auch die Gemeinschaft zahlt. In der hier vorliegenden Gemeinschaftsordnung war geregelt, daß der Sondereigentümer Gebäudeteile, die sich in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen hat, insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Außerdem war geregelt, daß die Wohnungseigentümer an der äußeren Gestaltung des Gebäudes keine Änderungen vornehmen dürfen. Veränderungen an der Außenfassade, der Fenster, der farblichen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlusstüren unterliegen einem Beschluss der Wohnungseigentümer mit 2/3-Mehrheit.

Die Gemeinschaft beschloß, eine Kellerausgangstür auszutauschen, die zu einem im Sondereigentum stehenden Keller führte. Ferner beschloss sie, eine Nebenausgangstür der zu einem Teileigentum gehörenden Garage auszutauschen und den Fensteraustausch in einer Wohnung. Der Kläger meinte, daß der Sondereigentümer das zu zahlen habe, verlor jedoch seine Anfechtungsklage.

Der Bundesgerichtshof stellte zuerst einmal klar, daß beide Türen sowie das Fenster Gemeinschaftseigentum sind, da sie die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bilden. Wichtig in dem Zusammenhang: Als einheitliche Sache können sie nur insgesamt im Gemeinschaftseigentum stehen, man kann sie nicht in der Hälfte aufspalten.

Die Kostenregelung sah das Gericht nicht als klar und eindeutig, daher war alles von der Gemeinschaft zu zahlen.

Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung, denn mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen.

Ähnlich hatte der BGH schon mit Urteil vom 02.03.2012 entschieden (V ZR 174/11 in NZM 2012, 419).