Im Wohnungseigentumsrecht ist zu unterscheiden zwischen einer sogenannten Vereinbarung und einem Mehrheitsbeschluß. Eine Vereinbarung ist eine Absprache der an ihr beteiligten Personen, durch die dann auch nur diese gebunden werden. Ein Beispiel dafür ist die notarielle Gemeinschaftsordnung. Ein Beschluß kann durch Mehrheitsentscheidung zustandekommen und bindet dann auch grundsätzlich alle Eigentümer. Wegen dieser weitreichenden Konsequenzen gilt seit der „Zitterbeschluß-Entscheidung“ des BGH vom 20.09.2000, daß ein Beschluß, der gegen die Gemeinschaftsordnung oder eine andere Vereinbarung verstößt, nichtig ist.

Treffen nun zwar alle Eigentümer eine Vereinbarung – und sind damit auch alle daran gebunden – gibt es dennoch eine Ausnahme: Eine nicht in das Grundbuch eingetragene, die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die eine nur für alle Wohnungseigentümer einheitlich zu beurteilende Regelung zum Gegenstand hat, wird hinfällig, wenn ein Sonderrechtsnachfolger, also ein Käufer in die Gemeinschaft eintritt, zu dessen Ungunsten die Vereinbarung wirken würde. Dann erlangt wieder die sich aus dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung ergebende Regelung Wirksamkeit. Um Rechtsklarheit zu schaffen, gilt die Vereinbarung nicht etwa nur gegenüber dem neuen Käufer nicht, sondern generell nicht mehr.

Andererseits kann sich der Sonderrechtsnachfolger auf eine zu seinen Gunsten wirkende Vereinbarung auch dann berufen, wenn die Vereinbarung nicht in das Grundbuch eingetragen worden ist.