Die Versorgung mit Wärme ist eine Gemeinschaftsangelegenheit, insofern liefern quasi die Stadtwerke an die Gemeinschaft, diese wiederum an den einzelnen Eigentümer. Im Gegenzug erhält die Gemeinschaft teilweise die Wohngeldzahlungen. Kommt der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, haben die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft das Recht, ihn vom weiteren Bezug von Leistungen auszuschließen. Es besteht ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB. Der Bundesgerichtshof entschied, daß die Schuldner verpflichtet sind, die Unterbrechung der Heizwärmeversorgung, vorliegend Fernwärme, zu dulden. Außerdem müssten sie den Mitarbeitern des dazu von der Verwaltung beauftragten Fachunternehmens Zutritt gewähren. Erforderlich ist allerdings ein Beschluß der Gemeinschaft und das Vorliegen eines erheblichen Rückstands. Dankenswerterweise nimmt das oberste Gericht dazu Stellung, was unter einem erheblichen Rückstand zu verstehen ist. In Anlehnung an führende Stimmen im Schrifttum fordert der BGH einen Rückstand von (nur) mehr als sechs Monatsbeträgen des Hausgelds. Außerdem muß dem Vollzug der Sperre eine Androhung vorausgehen.

Es ging vorliegend zwar nicht um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern um einzelne Erbbauberechtigte, nämlich Einfamilienhäuser, die an eine gemeinsame Versorgung angeschlossen waren und sich insoweit eine „Gemeinschaftsordnung“ gegeben sowie einen Verwalter bestellt hatten. Ich denke jedoch, daß sich die Argumente auch auf das Wohnungseigentumsrecht anwenden lassen.

BGH; Urteil v. 10.06.2005