Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich (!) vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557 a Absatz 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557 a Absatz 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet.

BGH, Urteil v. 14.06.2006, VIII ZR 257/04 in NZM 2006, 653

Diese Klarstellung war nötig, weil der BGH noch im Mai bei einem Formularvertrag anders entschieden hatte. Eine besondere Spitzfindigkeit: Nach dem Gesetz läuft die zulässige Vier-Jahres-Frist ab Abschluß des Mietvertrages und nicht ab Mietbeginn! Hier hatten die Parteien am 06.09.2003 einen Mietvertrag ab 01.10.2003 geschlossen. Vereinbart war – leider nur in einer Formularklausel - ein Kündigungsausschluß bis 30.09.2007. Der BGH entschied, daß der gesamte Kündigungsausschluß unwirksam ist. Er hätte maximal bis 31.08.2007 getroffen werden können. Die Folge: Der Mieter konnte mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen.

BGH, Urteil v. 03.05.2006 in WE 2006, 280

Der Unterschied zwischen den beiden Urteilen liegt juristisch darin begründet, daß eine Formularklausel wegen Verstoß gegen § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB voll unwirksam ist. Eine Trennung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil (sog. geltungserhaltende Reduktion) ist bei Formularklauseln nicht möglich. Bei dem späteren Urteil hingegen rettete die Individualvereinbarung die Regelung. Hier gilt nämlich § 557 a Absatz 4 i.V.m. § 139 BGB, wonach die zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung nur soweit unwirksam ist, wie sie diesen benachteiligt.