Allein die jahrelange Nutzung bestimmter Teilflächen des Gemeinschaftsgartens durch einzelne Wohnungseigentümer kann aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben, § 242 BGB, keine Sondernutzungsrechte begründen.

Außerdem läßt sich darüber kein Beschluß fassen, wie schon der Bundesgerichtshof in seiner berühmten „Zitterbeschluß-Entscheidung“ vom 20.09.2000 festgestellt hat. Es ist also auch nicht zulässig, zu beschließen, daß bestimmte abgegrenzte Teilflächen einer in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum ausgewiesenen Gartenfläche durch Mehrheitsbeschluß „der alleinigen Nutzung der entsprechenden Wohnungseigentümer“ unterstellt werden. Ein entsprechender Beschluß wäre mangels Beschlußkompetenz der Gemeinschaft nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig.

Als Lösung bietet sich nur eine Vereinbarung an. Diese gilt allerdings nur unter den an der Vereinbarung beteiligten Eigentümern. Wird sie außerdem nicht in das Grundbuch eingetragen, wozu alle Eigentümer zum Notar müssten, gilt sie nur solange, bis eine Einheit veräußert wird.