Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Dezember 2020 steht klar in § 20 WEG, dass eine bauliche Veränderung eines Beschlusses bedarf. Der Paragraph gilt allerdings nur für das Gemeinschaftseigentum. In der kleinsten aller Eigentümergemeinschaften, einer Zweier-WEG bestehend aus nur zwei Doppelhaushälften, hatte jede der Parteien ihren eigenen Garten. Mein Garten? Mitnichten. Sollte nicht eine völlig neue Teilungserklärung vorliegen, handelt es sich bei dem Garten in der Regel um ein Sondernutzungsrecht. Das bedeutet aber, dass der Grund – man höre und staune – Gemeinschaftseigentum ist. Und damit ist man voll im Anwendungsbereich des § 20 WEG.

Als nun der eine Eigentümer einen Swimmingpool im Garten errichtete, stemmte sich der andere dagegen und klagte nach § 1004 BGB auf Unterlassung. Ohne einen Beschluss sei der Swimmingpool nicht zulässig.

Der Bundesgerichtshof stellte zunächst noch einmal klar, dass ein Sondernutzungsrecht als solches noch nicht zu baulichen Veränderungen berechtigt. Desweiteren, dass es bei einer baulichen Veränderung immer eines Beschlusses bedarf. Es heißt zwar in § 20 Abs. 3 WEG sinngemäß, dass ein Eigentümer einen Anspruch auf eine bauliche Veränderung hat, wenn die anderen Eigentümer dadurch nicht benachteiligt werden. Aber selbst wenn es hier an einem Nachteil gefehlt hätte, darf der Eigentümer dann nicht automatisch anfangen zu bauen. Zuerst muss noch die korrekte förmliche Umsetzung durch einen Beschluss erfolgen. Weigern sich die anderen Eigentümer (was hier bei der Zweier-WEG natürlich der Fall war), muss der bauwillige Eigentümer notfalls Klage auf Beschlussersetzung durch das Gericht einreichen.

Auch wenn es hier nur um eine Zweier-WEG ging, ist das Urteil auf jede auch deutlich größere Eigentümergemeinschaft anwendbar.