Während der Lockdowns gab es zahlreiche Geschäfte, die Umsatzeinbußen hinnehmen mussten oder gar komplett zu schliessen hatten. Finanziell wirkt sich das natürlich spürbar aus. In der Folge gab es daher eine Vielzahl von Urteilen und juristischen Aufsätzen, ob der Mieter dann zur Mietminderung berechtigt ist. Zwar sind die Lockdowns vorbei, aber wer weiß, ob wir davon eine Neuauflage erleben. Aus diesem Grund ist das Urteil des Bundesgerichtshofs sehr von Interesse. Die Bundesrichter urteilten zunächst, dass es sich hier nicht um eine Mietminderung handelt. Ein Mangel der Mietsache liegt nicht vor. Es liegt keine Abweichung des Istzustandes vom Sollzustand vor. Oder anders gesagt: Die Mietsache ist noch genau die gleiche, nicht die Immobilie als solche unterliegt dem Lockdown, sondern der konkrete Betrieb des Mieters. Weiter wurde in der Juristerei heftig diskutiert, ob hier statt einer Minderung nicht die Miete wegen einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ angepasst werden könne. Diese ist in § 313 BGB geregelt. Dieser besagt: „Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“ Der Bundesgerichtshof urteilte, dass so eine Störung der Geschäftsgrundlage im Prinzip schon vorliegen könne. Es bestünde aber keine Handhabe für eine pauschale halb/halb-Regelung, wie sie von einigen Juristen vorgeschlagen wurde. Es ist daher immer im Einzelfall zu prüfen, ob ein Anspruch auf Anpassung der Miete bestehe und vor allem auch in welcher Höhe. Dabei spielt zum Beispiel mit herein, ob der Mieter einen Umsatzrückgang hatte. Handelt es sich also um ein Geschäft, das schon zu normalen Zeiten kaum Umsatz machte, wird hier ein anderer Maßstab anzusetzen sein als bei einem florierenden Geschäft. Auch ist natürlich zu berücksichtigen, ob der Mieter irgendwie versucht hat, Ausfällen gegenzusteuern. Hier wird sicherlich die Frage eines Lieferservice oder von Rabattaktionen mit hineinspielen. Falls der Mieter über eine Versicherung Ausfälle teilweise ersetzt verlangen konnte oder staatliche Hilfen bezogen hat, ist das ebenfalls zu werten.