Oft falsch verstanden wurden die gesetzlichen Regelungen zu Corona: Die Miete blieb weiterhin fällig, der Mieter konnte damit daher auch in Verzug geraten. Lediglich hinsichtlich einer Kündigung wurden Sonderregeln geschaffen.

Wenn das dem Mieter klar wurde, kam gerade im Gewerberaummietrecht die Idee, die Miete zu mindern. Schließlich ist ja Corona aus Sicht des Mieters dafür verantwortlich, dass ihm Umsätze wegbrechen, er Zusatzkosten hat oder gar – wie Diskotheken – gar nicht öffnen durfte.

Das Landgericht Heidelberg hat sich ausführlich mit dieser Frage beschäftigt. Es hat zuerst festgestellt, dass die behördlich angeordneten Schließungen in Folge der Corona-Pandemie keinen Mietmangel darstellen. Das Verwendungsrisiko, also ob ein geschäftlicher Erfolg erzielt werden kann, trägt der Mieter allein. Die Schließung erfolgt nicht aufgrund einer Beschaffenheit der Mietsache, also wie wenn das Haus zum Beispiel einsturzgefährdet wäre, sondern erfolgt wegen des Betriebs des Mieters. Während ein Bordell oder eine Diskothek schließen mussten, durfte ein Lebensmittelgeschäft beispielsweise weiter betrieben werden. Eine Mietminderung scheidet daher aus. Auch ein weiteres Standbein, die sogenannte Unmöglichkeit, berechtigt den Mieter nicht zu geringeren Zahlungen. Es fragt sich daher nur, was die Mietvertragsparteien vereinbart hätten, wenn sie schon bei Mietvertragsabschluss die Pandemie hätten voraussehen können. Die Juristen behandeln so etwas unter dem Thema der sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage, wie sie in § 313 BGB geregelt ist. Eine solche könnte dazu führen, dass der Mieter – zeitweise – weniger Miete zu zahlen hätte. Die Hürden, die der Mieter hier zu nehmen hat, sind aber hoch. Das Gericht erkennt klar, dass ein Geschäft, das schon vorher kaum Umsatz hatte, sich nun nicht auf Ausfälle wegen Corona berufen kann. Der Mieter muss daher in vortragen und auch beweisen, inwieweit sein Umsatz zurückgegangen ist, muss Einsparungen durch ausgestelltes oder in Kurzarbeit geschicktes Personal gegenrechnen. Auch muss er versuchen, staatliche Hilfen in Anspruch zu nehmen. Er ist Rechenschaft schuldig, warum er seinen Geschäftsbetrieb nicht auf Onlinehandel oder Lieferservice umgestellt hat, warum er nicht mit Rabattaktionen versucht hat, Kunden anzuziehen, und ob die Ware nicht auch noch in Zukunft verkauft werden kann. Im Endeffekt wird diese Beweislast dazu führen, dass der Mieter keine Senkung der Miete erhalten kann.

Gleichermassen argumentierte das Landgericht Zweibrücken. Es betonte, dass durch die Folgen der behördlichen Beschränkungen nicht nur der Mieter betroffen ist, sondern natürlich auch der Vermieter. Da dieser weiterhin fortlaufend Darlehen zu bedienen hat und Geld für Erhaltungsmaßnahmen aufbringen muss, ist er auf die Einnahmen aus der Vermietung angewiesen, die ja auch zur Deckung seines eigenen Lebensunterhalts dienen.

Auch die Möglichkeit des Mieters, eine Betriebsausfallversicherung abgeschlossen zu haben, wurde ins Feld geführt.