Zweckbestimmungen sind zum Beispiel „Wohneigentum“ oder „Teileigentum“, aber auch detailliertere Regelungen wie „Büro“ oder „Laden“. Diese in der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen sind oftmals zementiert. Wer beispielsweise vorhat, eine Teileigentumseinheit wie zum Beispiel ein Büro in eine Wohnung umzuwandeln, hat einen steinigen Weg vor sich. Da das eine Inhaltsänderung des Sondereigentums aller anderen Wohnungs- und Teileigentümer ist, ist nach § 877 und § 873 BGB erforderlich, daß diese damit einverstanden sind. Außerdem muß auch die Zustimmung der finanzierenden Banken eingeholt werden. Im Prinzip müssen alle zum Notar. Manche Teilungserklärungen sehen – weil das sonst unpraktikabel wäre – Erleichterungen vor. Diese müssen aber ganz klar und verständlich geregelt sein, weil sonst dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz nicht genügt wird und das Grundbuchamt sich dann weigern wird, die Veränderung einzutragen. So genügt es zum Beispiel nicht, wenn die Umwandlung von Teileigentum zu Wohnungseigentum in der Teilungserklärung zwar grundsätzlich erlaubt wird, aber nur unter der zusätzlichen Voraussetzung, daß bestimmte bauliche Vorgaben eingehalten werden. Das könnte das Grundbuchamt nämlich nicht prüfen.

OLG München, Beschluß v. 11.11.2013, 34 Wx 335/13 in NZM 2014, 397

Auch in einem weiteren Fall entschied ein Gericht, daß eine Änderung im Beschlußwege nicht möglich ist. Ein in der Teilungserklärung so bezeichnetes „Café mit Schnellimbiss“ wollte längere Öffnungszeiten. Darauf besteht aber kein Anspruch. Die Gemeinschaft hat keine Beschlußkompetenz, eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu ändern. Das würde sie aber, wenn sie längere Öffnungszeiten beschliessen würde, die eben nicht der Natur eines Cafés entsprechen.

AG Nürnberg, Urteil v. 14.2.2014, 16 C 4425/13