Das Gericht weist ausdrücklich darauf hin, daß nicht alle Bestandteile eines Balkons „sondereigentumsfähig“ sind. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen Brüstungen, Decken, Türen, die Bodenplatte, die Isolierschicht und Abdichtungsanschlüsse zum Gebäude. Diese Zuordnung kann daher auch nicht durch Vereinbarung, also nicht einmal in der Gemeinschaftsordnung geändert werden. Dies ergebe sich aus einem Umkehrschluß zu § 5 Absatz 3 WEG. Das OLG München zeigt hier ausdrücklich die Voraussetzungen für Sondereigentum auf. Sondereigentum kann nur sein, was erstens überhaupt sondereigentumsfähig ist und zweitens auch zu Sondereigentum erklärt wurde.

Von der Frage der Eigentumszuordnung zu trennen ist die Frage der Kostentragung. Hier unterstreicht das Oberlandesgericht auch wieder den Grundsatz, daß eine unwirksame Regelung der Eigentumszuordnung in eine Kostentragungsregelung umgedeutet werden kann.

Spricht die Gemeinschaftsordnung daher fälschlich davon, daß Sondereigentum „die Balkonböden, soweit sie nicht zur tragenden Konstruktion des Gebäudes gehören“ seien, entnimmt das Oberlandesgericht München dieser Bestimmung, daß die Isolierschicht ein für den Bestand des Gebäudes verantwortlicher Teil im Sinne des § 5 Absatz 2 WEG ist. Daher sei diese, wie auch die Abdichtungsanschlüsse der tragenden Gebäudekonstruktion zuzuordnen und daher – bei dieser konkreten Gemeinschaftsordnung - von der Gemeinschaft zu bezahlen. Obwohl nach dieser Auffassung Fliesenbelag und Estrich grundsätzlich vom Sondereigentümer zu zahlen wären, betont das OLG, daß hier dennoch die Umlage nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel, also in der Regel § 16 Absatz 2 WEG erfolgen müsse. Das ergibt sich daraus, daß diese Bauteile nur in Mitleidenschaft gezogen werden, weil eben am Gemeinschaftseigentum gearbeitet wird, § 16 Absatz 4 WEG in Verbindung mit § 14 Absatz 4 Nr. 4 WEG.