Anforderungen an die Änderung des Verteilungsschlüssels

Zwei Möglichkeiten gibt es, die Kostenverteilungsschlüssel in einer Wohnungseigentümergemeinschaft abweichend von den Vorgaben der Teilungserklärung mit Wirkung für die Zukunft generell zu ändern. Erstens gibt es, wenn der Notar mitgedacht hat, in manchen Teilungserklärungen auch noch die sogenannten Öffnungsklauseln, die mit qualifizierter Mehrheit eine Änderung der Gemeinschaftsordnung zulassen. Eine solche lag im konkreten Fall aber nicht vor. Eine andere Änderungsmöglichkeit ist im Gesetz seit 2007 in § 16 Absatz 3 festgeschrieben und betrifft im Wesentlichen die Kosten, die vermietende Eigentümer auch ihren Mietern weitergeben können. Diese Klausel gibt aber keine Beschlusskompetenz für in der Vergangenheit getroffene Beschlüsse. Das war hier das Problem, da eine Abweichung schon in den Neunzigern beschlossen worden war.
Wichtig ist laut Bundesgerichtshof aber auch immer, daß die Eigentümer sich bei einem abweichenden Beschluss überhaupt darüber im Klaren waren, daß sie für die Zukunft bindend etwas ändern. Das muss dann auch aus dem Beschluss hervorgehen. Hier war das nicht der Fall, da die Eigentümer lediglich einen Beschluss gefasst hatten, einen Vertrag zu genehmigen. Dort ging es um Kosten für einen Pförtnerdienst. Aber eben nicht nur. Die Kosten für den Dienst wurden nämlich abweichend von dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt. Da der Vertrag natürlich länger laufen sollte, also mittelbar eine Änderung des Verteilerschlüssels für die Zukunft.

Gericht: 

BGH

Urteil vom: 

08.06.2018

Aktenzeichen: 

V ZR 195/17

Urteile: 

Wohnungseigentumsrecht