Frequently Asked Questions

Eine Zusammenfassung häufig gestellter Fragen

Warum erhalte ich eine Bescheinigung über Haushaltsnahe Dienstleistungen?

Mit Anwendungsschreiben vom 09.11.2016 hat das Bundesfinanz¬ministeri¬um die An¬wendbarkeit des § 35 a Ein¬kommensteuergesetz auf Wohnungs¬ei¬gen¬tümerge¬mein¬schaften wieder einmal neu geregelt. § 35 a EStG regelt die Steuer¬er¬mäßigung für Selbstnutzer und Mieter bei Aufwendungen für haus¬halts¬nahe Be¬schäftigungsverhältnisse bzw. Dienst¬leistun¬gen und Handwerkerleistun¬gen. Lohn, Fahrt- und Maschinen¬kosten können für jede dieser Gruppen (z.B. bei den Handwerkerleistungen mit 20 % von maximal 6.000,00 €, also mit bis zu 1.200,00 €) steuerlich geltend ge¬macht wer¬den. Wohnungseigen¬tümer werden diese Beträge in der Regel selten ausschöpfen können, da sie an den Kosten ja nur mit ihrem Umlage¬schlüssel beteiligt sind.
Wir weisen die Lohnkosten auf einem eigenen Blatt „Haushaltsnahe Dienstleistungen“ aus, ohne dass diese dadurch Bestandteil der Abrechnung wird.
Bitte beachten Sie, dass die beiliegende Bescheinigung in eigengenützte bzw. vermietete Einheiten unterscheidet. Bei einem Eigennutzer sind die Beträge in „haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen“ und in „Handwerkerleistungen“ aufgeteilt. Bei einer vermieteten Wohnung können die Beträge aus § 35a EStG ja nur vom Mieter geltend gemacht werden, weil der Vermieter ja nach VuV seine Beträge geltend macht. Somit ist diese Bescheinigung für den Mieter ausgestellt und dort werden nur die „haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen“ aufgeführt.
Da das BMF-Schreiben nicht exakt definiert, was eine steuerbegünstigte Leistung im Sinne des § 35 a EStG ist, können wir keine Haftung für die Rich¬tigkeit und auch keine steuerliche Beratung übernehmen. Das BMF weist ausdrücklich darauf hin, dass die Entscheidung darüber, welche Positi¬onen im Rahmen der Einkommen¬steuererklärung berücksichtigt werden können, ausschließlich der zuständigen Finanzbehörde obliegt.
Die Handwerkerrechnungen können nach Rn. 47 des BMF-Schreibens steuerlich nur für das Jahr berücksichtigt werden, in dem die zugehörige Jahres¬abrechnung beschlossen wird. Beispiel: Arbeiten wurden 2015 ausgeführt und 2016 bezahlt. Sie gehören daher in die Jahresabrechnung 2016, die 2017 be¬schlossen wird. Die Bescheinigung des Ver¬walters gehört somit erst in die Steuererklärung „2017“, die Sie irgendwann in 2018 abgeben.

Warum stimmen die Zahlen in meiner Abrechnung und der Bescheinigung über die Haushaltsnahen Dienstleistungen nicht überein?

In der Bescheinigung über die Haushaltsnahen Dienstleistungen sind nur die Lohn-, Maschinen und Fahrtkosten enthalten, nicht jedoch das Material.

Ich habe einen neuen Mieter, was muss ich beachten?

Bitte teilen Sie uns die Zählerstände von Heizung und Wasser (nicht bei Funkablesung) und das Wechseldatum (Mietvertragsende bzw. –beginn) mit. Außerdem Namen und Kontaktdaten (vor allem Handy und E-Mail) des neuen Mieters, zusammen mit der Einwilligungserklärung nach der Datenschutzgrundverordnung (unter Formulare abrufbar). Welcher Name soll auf die anlageneinheitlichen Namensschilder gedruckt werden (Rechnung geht üblicherweise an den Mieter)? Bitte beachten Sie, dass der Mieter den Wechsel des Stromversorgers selbst durchführen muss (Zugang zum Zählerraum ermöglicht Ihnen der Hausmeister bei vorheriger rechtzeitiger Terminabsprache).
Bei Neuvermietung ist es unbedingt erforderlich, dass die gültige Hausordnung dem Miet¬ver¬trag beigeheftet wird, damit alle Bewohner an dieselbe gebunden werden.
Vermieter müssen ihrem Mieter vor Einzug eine Wohnungsgeberbestätigung (zur Ummeldung bei der Stadt/Gemeinde) aushändigen. Ein Muster finden Sie auf unserer Homepage im Servicebereich für Eigentümer unter den Formularen eingestellt.

In der Jahresabrechnung stehen zu geringe Vorauszahlungen, ich habe doch viel mehr geleistet?

In Ihrem monatlichen Zahlbetrag sind Wohngeldvorauszahlungen sowie ein weiterer Betrag „Zufuhr zur Instandhaltungsrücklage“ enthalten. Genauso ist es auch in der Jahresabrechnung aufgeteilt. Wenn Sie die Vorauszahlungen auf Seite 2 der Abrechnung mit den Rücklagenvorauszahlungen auf Seite 3 der Abrechnung addieren, erhalten Sie die gesamte Summe Ihrer monatlichen Zahlungen in dem Wirtschaftsjahr. Achtung, für gewöhnlich ändert sich unterjährig die Summe gem. Wirtschaftsplan.

Wir hatten im vergangenen Wirtschaftsjahr Ausgaben, die ich als Haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen möchte. Können Sie mir sofort die Bescheinigung über die Haushaltsnahen Dienstleistungen senden?

Das ist nicht nötig. Nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums können die Aufwendungen steuerlich für das Jahr berücksichtigt werden, in dem die zugehörige Jahres¬abrechnung beschlossen wird (BMF-Schreiben vom 10.01.2014). Beispiel: Arbeiten wurden 2013 ausgeführt und 2014 bezahlt. Sie gehören daher in die Jahresabrechnung 2014, die 2015 be¬schlossen wird. Die Bescheinigung des Ver¬walters gehört somit erst in die Steuererklärung „2015“, die Sie irgendwann in 2016 abgeben.

Ich benötige dringend die Jahresabrechnung, um meine Steuererklärung bis zum 31.05. fertigstellen zu können.

Das ist nicht korrekt. Bereits am 01. Januar haben Sie alle Infos, die Sie zur Erstellung der Steuererklärung benötigen. Für die Steuererklärung 2014 benötigen Sie die 12 monatlichen Vorauszahlungen, die Sie in 2014 gezahlt haben sowie die Abrechnung des Vorjahres 2013, die in 2014 beschlossen wurde. Die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2014 gehört erst in die Steuererklärung für 2015, da sie ja erst in 2015 beschlossen wird.

Warum stimmt meine Vorauszahlung nicht?

Der Wirtschaftsplan enthält im Ergebnis zwei „Vorauszahlungen“: eine für das Hausgeld und eine als Rück¬lagen¬vorauszahlung. Abgebucht wird dies aber in einem Betrag, der ganz unten im Wirtschaftsplan steht und als „Abbuchungs¬betrag“ bezeichnet wird.
Dies nur zur Klarstellung, dass die abgebuchte Summe in zwei verschiedenen Bereichen zu finden ist, nämlich als Hausgeld- und Rücklagenvorauszahlung.
Weiterhin ist noch zu berücksichtigen, dass in einem Jahr sich die Vorauszahlungen immer ändern, und zwar nach der Versammlung. Das genaue Datum entnehmen Sie dem Tagesordnungspunkt Wirtschaftsplan. Es ist somit nicht richtig vom Kontoauszug eine der letzten Zahlungen mal 12 zu rechnen!

Wie kann ich einen Antrag zur Tagesordnung der Eigentümerversammlung stellen?

Sollten Sie einen bestimmten Tagesordnungspunkt wünschen, so ist dieser bei uns, bis spätestens vier bis sechs Wochen nach Ende des Wirtschaftsjahres, schriftlich zu beantragen (Email oder Fax würde ausreichen). Bei Anträgen bezüglich einer baulichen Ver-än¬der¬ung sind uns mit dem Antrag alle notwendigen Unterlagen (z. B. Bilder, Prospekt, Pläne usw.) zu übersenden.

Wo finde ich die Zugangsdaten zum Bereich "Ihre Anlage"?

Die Zugangsdaten finden Sie jeweils im letzten Geschäftsbericht (Anlage zur Einladung der Eigentümerversammlung) auf der ersten Seite.

Worauf sollte man bei der Mieterabrechnung achten?

Wir empfehlen Ihnen, die Darlegungen von Tagesordnungspunkt 2 aus dem Geschäftsbericht zu kopieren, und der Mieterabrechnung beizu¬hef¬ten, damit Ihr Mieter entsprechend informiert ist, was in den Positionen enthalten ist. Ebenfalls benötigt der Mieter die Daten der haushaltsnahen Dienst¬leistun¬gen (Bescheinigung auf der Rückseite des Mieterabrechnungsformulars und Zusatzerläuterung ganz am Ende vom Geschäftsbericht), sowie die Darlegung der Umlageschlüssel.
Beachten Sie bitte, dass bei der Mieterabrechnung die Erklärung der Umlageschlüssel von besonderer Bedeutung ist. In diesem Zusammenhang ist sehr wichtig, dass Sie im Mietvertrag die Verteilungsschlüssel, wie in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, vereinbart haben. Sonst kann der Mieter sich auf das Gesetz berufen, nach¬dem vom Vermieter mangels anderer Vereinbarung eine Umlage nach Quad¬ratmetern vorzunehmen ist.

Was benötigt die Verwaltung bei einer Neuvermietung?

Bitte beachten Sie, dass der Verwaltung bei einem Mieterwechsel der Name und die Telefon¬num¬mern des neuen Mieters schriftlich übermittelt werden. Ebenfalls benötigen wir die Ein- und Auszugsdaten (offizielles Datum laut Mietvertrag) der Be¬wohner. Wir können nur dann eine Mieter¬abrechnung zur Verfügung stellen, wenn wir den Mieter-namen und Ein- bzw. Auszugs¬datum vorliegen haben.
Sollten noch keine Funkzähler installiert sein, sollten Sie die Zählerstände von Heizung und Wasser ablesen und ebenso an die Verwaltung übermitteln. Ablesehilfen finden Sie im Servicebereich unter "Tipps und Informationen".
Bei Neuvermietung ist es unbedingt erforderlich, dass die gültige Hausordnung dem Miet-ver¬trag beigeheftet wird, damit der Bewohner an diese gebunden wird. Eine Kopie hiervon finden Sie im Bereich "Ihre Anlage" auf unserer Homepage.

Warum darf man keine Gegenstände im Treppenhaus abstellen?

Wichtiger Hinweis der Feuerwehr: Das Lagern bzw. Aufstellen von Gegenständen wie z. B. Kleinmöbel, Pflanzen, Fahr¬räder, Kinderwagen usw. ist aufgrund des § 22 Verordnung über die Verhütung von Bränden –VVB- in Ver¬bindung mit Art. 12 Bayerische Bauordnung – BayBO- in Treppenräumen, die bei einem Brand als Rettungs- und Angriffsweg dienen, grundsätzlich untersagt. Dadurch soll verhindert werden, dass bei einem Brand und der damit verbundenen Ver¬rauchung des Treppenraumes, die baulich vorhandene Treppenlaufbreite durch bewegliche Gegenstände eingeschränkt wird und die Nutzer eines Gebäudes beim Verlassen des Gebäudes behindert oder gar gefährdet werden. Damit die Feuerwehr wirksame Lösch- und Rettungsmaßnahmen durchführen kann und das Einsatzpersonal nicht behindert oder gefährdet wird, ist es zwingend notwendig, die baulich vorhandene Treppenlaufbreite von Gegenständen freizuhalten.

Was muss man beachten wenn ein Gerüst aufgestellt wird?

Wenn bei Arbeiten an Ihrer Wohnanlage ein Gerüst aufgestellt wird, ist das gefahrerhöhend im Sinne der Haus¬rat¬versicherung. Bitte informieren Sie daher in einem solchen Fall Ihre Hausratversicherung bzw. geben Sie Ihrem Mieter entsprechend Bescheid.

Mit welchen Investitionen ist in den nächsten Jahren zu rechnen?

Soweit Ausgaben geplant sind können wir hierzu selbstverständlich Auskunft geben. Auch der Wirtschaftsplan steht auf einer soliden Basis mit einem gewissen „Puffer“. Unvorhersehbare Ausgaben können allerdings nie in eine solche Auskunft miteingerechnet werden.

Was ist bei einer Schlüsselbestellung oder Zylinderbestellung einer zentralen Schließanlage zu beachten?

Sie können den Schlüssel schriftlich (per Fax, Post oder Email) bei der Verwaltung unter Angabe der Schlüsselnummer (finden Sie auf dem Schlüssel eingraviert) bestellen. Bitte geben Sie die gewünschte Liefer- und Rechnungsanschrift mit an.
Bei einer Zylinderbestellung ist außerdem die Zylinderlänge wichtig und ob Sie einen Ersatzzylinder mit selber Schließung (die derzeitigen Schlüssel passen auch beim neuen Zylinder wieder) oder einen Erweiterungszylinder mit neuer Schließung (die derzeitigen Schlüssel passen beim neuen Zylinder nicht mehr, zu empfehlen bei Schlüsselverlust) möchten. Die Zylinderlänge wird in Millimeter jeweils nach innen und außen von der mittleren Befestigungsschraube gemessen.

Warum werde ich wegen Gegenständen im Treppenhaus oder der Tiefgarage angeschrieben?

Das Lagern bzw. Aufstellen von Gegenständen wie z. B. Kleinmöbel, Pflanzen, Fahr¬räder, Kinderwagen usw. ist aufgrund des § 22 Verordnung über die Verhütung von Bränden –VVB- in Ver¬bindung mit Art. 12 Bayerische Bauordnung – BayBO- in Treppenräumen, die bei einem Brand als Rettungs- und Angriffsweg dienen, grundsätzlich untersagt. Dadurch soll verhindert werden, dass bei einem Brand und der damit ver¬bundenen Ver-rauchung des Treppenraumes, die baulich vorhandene Treppenlaufbreite durch bewegliche Gegenstände eingeschränkt wird und die Nutzer eines Gebäudes beim Verlassen des Gebäudes behindert oder gar gefährdet werden. Damit die Feu¬er¬wehr wirksame Lösch- und Rettungsmaßnahmen durchführen kann und das Einsatzpersonal nicht behindert oder gefährdet wird, ist es zwingend notwendig, die baulich vorhandene Treppenlaufbreite von Gegenständen freizuhalten.

Was kann ich tun, um Legionellen im Trinkwasser vorzubeugen?

Eine Legionellen¬untersuchung muss per Gesetz alle drei Jahre vorge¬nom¬men werden. Um die Einhaltung der zwingenden gesetzlichen Vorgaben zu gewährleisten, haben wir für Sie die Pflichten im Rahmen eines Überwachungsvertrags an ein zugelassenes Unternehmen weiter¬gege¬ben. Sie selbst bzw. Jeder kann einer Verkeimung durch Stagnation vorbeugen, in dem Sie Wasserabgabestellen regel¬mäßig benützen. Dazu zählen vor allem selten genutzte Waschbecken in Hobbyräumen oder Gartenwasserhähne. Auch bei einer längeren Abwesenheit ist sicher zu stellen, dass mindestens wöchentlich an allen Abnahmestellen in der Wohnung ausreichend Wasser entnommen wird, um eine Stagnation vermeiden zu können. Legionellen zu vermeiden wird sich in Ihrer Wohnanlage auch auf der Kostenseite auswirken. Da die Heizanlage mindestens einmal am Tag von der Temperatur hochgefahren werden muss, fällt mehr Kalk aus, was die Lebensdauer von Pumpen, Wärmetauschern und anderen Bauteilen deutlich reduziert.

Was muss ich im Falle eines Nießbrauchs beachten?

Wenn beispielsweise Eltern ihr Eigentum auf die Kinder übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten, ist einiges zu beachten. Alle Regelungen im Vertrag, sind intern und haben gegenüber der WEG keine Wirkung, denn Eigentümer ist nicht der Nießbraucher sondern in diesem Beispiel das Kind. Es stellen sich daher folgende Fragen:
Wer soll künftig die Post erhalten? Wir dürfen sie nur dem Eigentümer schicken, es sei denn, der Eigentümer weist uns an, diese an den Nießbraucher zu senden, hierfür ist eine Vollmacht vorzulegen.
Wer zahlt das Wohngeld? Zahlungspflichtig gegenüber der Gemeinschaft ist somit der Eigentümer (nicht der Nießbrauchsberechtigte, auch wenn es intern vereinbart wurde). Auf dem neuen SEPA-Mandat kann aber dann der Nießbraucher als Kontoinhaber genannt werden, der dieses dann zusätzlich also Kontoinhaber unterzeichnen muss.
Wer darf in der Versammlung abstimmen? Das Stimmrecht bleibt beim Eigentümer. Ob der Nießbraucher ein Stimmrecht per Vollmacht übertragen bekommen darf, richtet sich danach, ob in der Gemeinschaftsordnung eine Stimmrechtsbeschränkung enthalten ist.

Wie kann ich Wasserschäden vorbeugen?

Wir bitten Sie zu kontrollieren, ob die Silikonfuge im Bad (Dusche, Badewanne) dicht ist, denn durch hinter läufiges Wasser treten immer mehr Schäden mit teils erheblichen Kosten auf. Weiterhin sollten Sie nach einem Zähleraustausch kontrollieren, ob die Verbindungsstücke dicht sind. Einige Wohnungen haben hinter einem „Blechdeckel“ (Revisionskasten) Zähler (z. B. Wärmemengenzähler) enthalten. Auch hier sollte mehrmals im Jahr kontrolliert werden, ob alles trocken ist.
Absperrhähne in den Wohnungen müssen mehrmals im Jahr bewegt werden. Erfolgt dies nicht, wird es bei einem Zähleraustausch Probleme geben, weil das Wasser aufgrund der Verkalkung nicht abgesperrt werden kann. Diese Reparatur geht zu Lasten des jeweiligen Eigentümers. Durch das Bewegen der Absperrung können diese Reparaturen vermieden werden. Zudem beugen Sie durch Zudrehen unbemerkte Wasserschäden während eines Urlaubs vor.

Was muss ich bei Sanierungsarbeiten beachten, wenn ein Gerüst aufgestellt wird?

Wird bei Arbeiten ein Gerüst aufgestellt, ist dies gefahrenerhöhend im Sinne der Haus¬rat¬versicherung. Bitte informieren Sie in einem solchen Fall Ihre Hausratversicherung bzw. geben Sie Ihrem Mieter entsprechend Bescheid.