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Abgeschlos-
senheitsbe-
scheinigung
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Bescheinigung der Baubehörde, wonach die im beiliegenden Aufteilungsplan mit Nummern bezeichneten Wohn- und/oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in sich abgeschlossen sind. Zu den abgeschlossenen
Wohneinheiten können auch zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören, z.B. Keller- oder Speicherräume. Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind. Die
Abgeschlossenheits-
bescheinigung ist neben dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag.
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Abschreibung
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Durch die steuerliche Abschreibung von Immobilienbesitz können Sie beachtliche Steuervorteile erzielen. Die Abschreibungssätze betragen für gewerbliche Immobilien i.d.R. 2 % linear (gleichbleibend)
und für Wohnimmobilien, die vermietet werden ebenfalls 2 % linear. Für ältere Immobilien und Sanierungsobjekte gibt es besondere Abschreibungssätze auf die wir hier nicht eingehen. Immobilien die im laufenden Jahr
fertiggestellt werden und die vermietet werden, können mit anfänglich 5 % degressiv (sinkend) abgeschrieben werden. Abschreibungsgrundlage sind jeweils die Herstellungskosten, nicht der Kaufpreis. Eigengenutzter
Wohnraum wird über die steuerunabhängige Eigenheimzulage gefördert.
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Abstands-
fläche
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Mindestabstand, der vor den Außenwänden eines Gebäudes gegenüber anderen Gebäuden freigehalten werden muß. Die Abstandsfläche wird in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Sie dient der
ausreichenden Belichtung und Belüftung einer Immobilie, dem Brandschutz und dem ungestörten Wohnen.
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Anschaffungs-
kosten
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Die für die Berechnung der AfA relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in
Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird. Im Verhältnis Boden-/ Gebäude-
wertanteil werden auch die
Erwerbsnebenkosten (Notar-und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die FAA relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich
der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs- sondern zu den Werbungskosten.
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Auflassung
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Die Auflassung ist der eigentliche Eigentumsübergang im Kaufvertragsrecht, der i.d.R. nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt und die Eintragung des Käufers als neuem Eigentümer im Grundbuch
bewirkt.
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Auflassungs-
vormerkung
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Die Auflassungsvormerkung ist der vorläufige Sicherungsvermerk im Grundbuch, der zunächst eingetragen wird, um den Erwerber vor weiteren Belastungen des Grundbesitzes mit Rechten Dritter zu schützen.
Ihre Eintragung im Grundbuch ist die wichtigste Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzung im Kaufvertrag.
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Aufteilungs-
plan
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Behördlich bestätigte Bauzeichnung, die die Aufteilung eines Gebäudes (Lage und Größe) in Sonder- und Gemeinschaftseigentum dokumentiert. Die im Sondereigentum stehenden Einheiten werden fortlaufend
numeriert und oft farblich voneinander abgegrenzt. Die Teilungserklärung identifiziert das Sondereigentum über die Nummern im Aufteilungsplan. Die zeichnerischen Darstellungen im Aufteilungsplan und die textlichen
Beschreibungen in der Teilungserklärung müssen identisch sein.
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Bauantrag
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Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungs-
verfahren ein. Ganz gleich, wie die Baugenehmigung im jeweiligen Bundesland geregelt ist, muß der Bauherr in jedem Fall Bau- und Lagepläne
sowie statische Nachweise einreichen. Was die Bau-
behörde darüber hinaus noch sehen will, steht in der jeweiligen Landesbauordnung.
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Bauabnahme
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Mit der Kontrolle nach Fertigstellung der Immobilie stellt der Bauherr fest, ob alle Arbeiten mängel- und schadenfrei durchgeführt worden sind. Am besten erfolgt die Bauabnahme mit
Unterstützung eines Sachverständigen. Im Abnahmeprotokoll listet der Bauherr anschließend alle Mängel und Schäden auf, die noch beseitigt werden müssen. Mit der Bauabnahme sind zwei wichtige rechtliche Konsequenzen
für den Bauherrn verknüpft: Zum einen beginnt ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist. Darüber hinaus wird - bei fehlerfreier Arbeit - der Anspruch der Unternehmer auf die vereinbarte Vergütung fällig.
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Bauer-
wartungsland
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Flächen, die zwar im Flächennutzungsplan einer Gemeinde als Bauflächen ausgewiesen sind, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt von den Gemeindevertretern zur Bebauung freigegeben werden
können. Im Gegensatz zum Bauland können Bauherren ihr Vorhaben auf einem solchen Grundstück vorerst nicht verwirklichen.
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Baufenster
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Als Baufenster bezeichnet man die planerische Darstellung des Flächenteils eines Baugrundstücks in einem Bebauungsplan, in dem die Gebäude errichtet werden dürfen (überbaubare Grundstücks-
fläche). Baufenster werden begrenzt durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefen. Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die sich aus der Grundflächenzahl (GRZ)
ergibt. Das Baufenster kann die sich aus der GRZ ergebende Bebauungsmöglichkeit einschränken.
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Baugeneh-
migung
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Da Baurecht in puncto Baugenehmigung Ländersache ist, fallen die Verfahren je nach Bundesland unterschiedlich aus. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die in einem erschlossenen Baugebiet mit
Bebauungsplan liegen, bieten die meisten Länder ein vereinfachtes Verfahren an. Der Bauherr muß dabei lediglich anzeigen, daß er bauen will und er sich dabei an geltende Vorschriften und Baunormen hält (sogenanntes
Anzeige-Verfahren). Darüber hinaus muß er ebenso wie beim alten Baugenehmigungsverfahren die üblichen Unterlagen wie Kurzbeschreibung der Baumaßnahme mit Übersichtsplan und Lageplan usw. einreichen. Erhebt die
Behörde gegen sein Vorhaben innerhalb der geltenden Fristen (zwischen zwei und zwölf Wochen) keinen Einspruch, kann er mit dem ersten Spatenstich beginnen.
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Baugrenze
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Im Bebauungsplan festgelegte Grenzen, die beim Errichten eines Gebäudes vom Gebäude oder Gebäudeteilen nicht überschritten werden dürfen.
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Baukinder-
geld
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Das Baukindergeld (Kinderzulage) erhalten Sie in Verbindung mit der Eigenheimzulage. Es beträgt DM 1.500,-- pro Kind und Jahr, sofern das Kind in Ihrem Haushalt wohnt und steuerlich als Kind anzusehen
ist, unabhängig ob Alt- oder Neubau. Es wird 8 Jahre lang zusammen mit der Eigenheimzulage ausgezahlt.
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Bauträger
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Bauträger führen in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenem Grundstück Baumaßnahmen durch, die sie am Markt an Ersterwerber im Rahmen eines Bauträgervertrages verkaufen. Sofern sich das
Objekt beim Verkauf noch in der Bauphase befindet, geht der Bauträger eine Verpflichtung zur Fertigstellung nach Maßgabe der Baubeschreibung und der Bauzeichnungen ein. Der Bauträgervertrag mit dem Ersterwerber ist
seiner Rechtsnatur nach ein Werkvertrag, obwohl er in der Urkunde als Kaufvertrag bezeichnet wird. Der Bauträger bedarf als gewerbsmäßiger Bauherr einer Erlaubnis nach § 34c GewO und unterliegt zum Schutz der
Vermögensinteressen der Erwerber speziellen Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung. Er darf nach § 3 MaBV über Baugelder des Erwerbers nur verfügen, wenn der mit dem Erwerber abgeschlossene Vertrag
rechtswirksam ist und vorbehaltene Rücktrittsrechte des Bauträgers nicht mehr bestehen, zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, etwaige Grundpfandgläubiger, die einen
Grundstücksankaufskredit oder andere grundpfandrechtlich abgesicherte Vorfinanzierungsmittel zur Verfügung gestellt haben, eine unwiderrufliche Freistellungserklärung gegenüber dem Erwerber abgegeben haben und die
Baugenehmigung erteilt ist oder -sofern sie nicht erforderlich ist - eine Bestätigung von der zuständigen Behörde beigebracht ist, wonach die Voraussetzung für den Baubeginn gegeben sind. Für den Abruf der
Baufortschrittsraten werden Höchstbeträge genannt, die dem Bauträger jedoch einen gewissen Handlungsspielraum in der Zusammenstellung der Leistungen lassen, für die die Raten fällig gestellt werden. Von diesen
Verpflichtungen kann sich der Bauträger befreien, wenn er eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft beibringt, die den Erwerber hinsichtlich aller Forderungen auf Rückgewähr der von ihm geleisteten Zahlungen
absichert. Vom Generalunternehmer und Generalübernehmer unterscheidet sich der Bauträger dadurch, daß er Bauherr ist und auf eigenem Grundstück baut. Generalunter-
nehmer wie Generalübernehmer bauen auf dem
Grundstück des Bauherrn. Sie übernehmen dadurch einen Teil der Bauherrnrisikos, daß sie - gleich wie der Bauträger -Festpreise garantieren. Weder Generalunternehmer noch Generalübernehmer unterliegen dem
Vorschriftenbereich des § 34c GewO und der MaBV.
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Bauvor-
anfrage
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Will der Bauherr sicher gehen, daß seine Pläne über das Bauvor-
haben auch tatsächlich genehmigt werden, kann er vorab beim örtlichen Bauamt einen Vorbescheid erwirken. Dazu muß er
eine Bauvoranfrage stellen. Diese ist wesentlich zeit- und kostengünstiger für den Bauherrn als das eigentliche Genehmigungsverfahren. Bei einem späteren Baugenehmigungsverfahren sind die im Vorbescheid
entschiedenen Punkte für die Behörde verbindlich.
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Bauzeitzinsen
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SchuIdzinsen, die vor der Bezugsfertigkeit des Objektes anfallen. Soll die Immobilie vermietet werden, können die Zinsen vom Bauherrn als Werbungskosten abgezogen werden.
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Bebauungs-
plan
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Durch einen Bebauungsplan weist eine Gemeinde ein bestimmtes Gebiet als Baugebiet aus. Im Bebauungsplan ist das maß der baulichen Nutzung, d.h. die Art, Größe und der Standort der einzelnen Gebäude
geregelt. Häufig finden sich weiterreichende Vorschriften wie Bepflanzungs- und weitere Vorschriften über die äußere Gestaltung der Gebäude in ihm. Grundstückskäufern raten wir, sich vorab bei der entsprechenden
Gemeinde nach der Realisierbarkeit ihres Bauvorhabens zu erkundigen. Manchmal werden auch Befreiungen von einzelnen Vorgaben erteilt.
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Belegungs-
bindung
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Auch bekannt unter dem Namen Wohnungsbindung. Wohnungen, die mit öffentlich geförderten Mitteln errichtet wurden, im Volksmund “Sozialwohnungen” genannt, dürfen nur von Angehörigen eines bestimmten,
gesetzlich definierten Personenkreises als Mieter genutzt werden. Als Nachweis der Begünstigung gilt der Wohnungsberechtigungsschein. Das gilt auch für Eigentümer, die als Eigennutzer eine derartige Wohnung beziehen
wollen.
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Bereit-
stellungs-
zinsen
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Kreditinstitute verlangen diese Finanzierungsnebenkosten, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, wann die Bereitstellungszinsen fällig werden,
variieren stark (1-9 Monate). Sie sollten eine möglichst lange Zeitspanne vereinbaren.
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Beschluß
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Willensäußerung der
Wohnungseigentümer, die durch das Verhältnis der Miteigentümer bestimmt werden, finden in den Beschlüssen der Wohnungseigentümer ihren Niederschlag. Im Grundsatz gilt für alle Beschlüsse im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung das Mehrheitsprinzip. Wenn kein Beschluß aus welchen Gründen auch immer - zustande gekommen ist, besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für Antrag auf Aufhebung oder Ungültigerklärung durch das Wohnungseigentumsgericht. Ein Beschluß ist unwirksam, wenn er inhaltlich gegen zwingende gesetzliche Verbote, gegen die guten Sitten oder gegen unabdingbare gesetzliche Vorschriften des WEG verstößt oder willkürliche Eingriffe in die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers darstellt. Eine Berufung auf die Nichtigkeit ist jederzeit möglich; die einmonatige Anfechtungsfrist entfällt.
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Beschluß-
anfechtung
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Solange eine gerichtliche Ungültigkeitserklärung
von Eigentümerbeschlüssen nicht vorliegt, sind diese Beschlüsse für alle Beteiligten also Wohnungseigentümer und Verwalter verbindlich - unabhängig davon, ob es sich um einstimmige- oder Mehrheitsbeschlüsse handelt. Der Antrag auf Ungültigkeitserklärung (Anfechtung) des Beschlusses kann nur binnen eines Monats nach der Beschlußfassung gestellt werden - es sei denn, daß der Beschluß gegen eine zwingende Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, verstößt. Es ist für den Fristablauf ohne Bedeutung, ob der (anfechtende) Wohnungseigentümer Kenntnis von dem Beschluß hatte oder nicht (Zugang des Versammlungsprotokolls). Nur Wohnungseigentümer und Verwalter sind zur Beschlußanfechtung befugt, nicht aber dritte Personen. Für eine Anfechtung ist Voraussetzung, daß überhaupt ein Beschluß vorliegt. Anträge der Wohnungseigentümer und des Verwalters, die in der Wohnungseigentümerversammlung keine zustimmende Mehrheit finden (negativer Beschluß) sind nicht anfechtbar.
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Beschluß
fähigkeit
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Im Rahmen ihrer Privatautonomie können Wohnungseigentümer mit Beschlüssen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen-
tums ihre Angelegenheiten selbst regeln. Der Regelfall ist die Mehr-
heitsbeschlußfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung. Damit eine Versammlung gemäß Wohnungseigentümergesetz (WEG) beschlußfähig ist, müssen die erschienenen stimmberechtigten
Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, berechnet nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilen (§ 25 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vorsehen.
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Besenrein
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Wenn nichts anderes vertraglich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde, ist “besenrein” der Zustand einer Mietwohnung oder eines Hauses, für den der Mieter bei seinem Auszug zu sorgen hat.
Besenrein bedeutet, daß der Mieter beim Auszug nur den groben Schmutz und Umzugsreste beseitigen muß. Zu mehr ist er nicht verpflichtet. Diese Formulierung wird auch häufig in Kaufverträgen verwendet.
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Besitz
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Besitz ist die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache - beweglich wie unbeweglich. So besitzt der Mieter die gemietete Wohnung. Der Wohnungseigentümer dagegen hat die alleinige Rechtsstellung
über das Wohl und Wehe der Sache (z.B. Abriß, Verkauf oder Vermietung) zu entscheiden. Im Kaufvertrag bedeutet der Besitzübergang die Schlüsselübergabe und damit die Verfügungsgewalt über die Immobilie.
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Betriebs-
kosten
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Kosten neben der Kaltmiete, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Beim preisfreiem Wohnraum und bei Gewerberäumen bedarf dies einer mietvertraglichen Vereinbarung. Rechtsgrundlage ist die II.
Berechnungsverordnung. Danach zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten Ausgaben für: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und warmes Wasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllentsorgung,
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, Schomsteinreinigung, bestimmte Versicherungen (Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.), Hausmeister, Gemeinschaftsantennenanlage, Waschmaschine des Vermieters, sonstige Betriebskosten (z.B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna oder Schwimmbad). Während manche Kosten ausschließlich verbrauchsabhängig berechnet werden (Wasser, Gas, Strom, Heizung), müssen andere auf Grundlage eines bestimmten Berechnungsschlüssels auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Gebühren für Straßenreinigung und Müllabfuhr.
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Beurkundung
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Immobilienkaufverträge müssen zwingend notariell beurkundet werden, andernfalls sind Sie nichtig, d.h. von vornherein ungültig.
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Courtage
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Neben Provision eine andere Bezeichnung für die Vergütung des Maklers.
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Disagio
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Auch Damnum oder Auszahlungsverlust genannt, wird häufig bei der Auszahlung von Baudarlehen abgezogen. Es ist der Differenzbetrag zwischen dem zurückzuzahlenden und dem ausbezahlten Betrag. Es handelt
sich um eine vorweggenommene Zinszahlung, die von den Vermietern als sofort abzugsfähige Werbungskosten im Rahmen der Einkommenssteuer geltend gemacht werden können.
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Drei-Objekt-
Grenze
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Kaufen und verkaufen Sie wieder innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, bezeichnet Sie das Finanzamt als gewerblichen Grundstückshändler, mit der Folge, daß es Einkommen- und Gewerbesteuer
auf den Veräußerungsgewinn verlangt. Auch Garagen und Stellplätze zählen als Objekte.
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Eigenbedarf
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Um als Vermieter Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung geltend zu machen bedarf es eines berechtigten Interesses. Das liegt i.d.R. dann vor, wenn er die Wohnung für sich oder seine
Familienangehörigen benötigt. Kein Fall von Eigenbedarf liegt vor, wenn der Verkäufer einer Immobilie dem Mieter kündigt, weil der Kaufinteressent diese nur kauft, wenn die Wohnung leer ist. Wird Eigenbedarf nur
vorgetäuscht, macht sich der Vermieter dem gekündigten Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.
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Eigenheim-
zulage
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Die Eigenheimzulage ist eine staatliche Förderung, die Sie erhalten, wenn Sie eigengenutzten Wohnraum erwerben. Die Einkommensgrenzen sind großzügig bemessen, so daß auch sehr gut Verdienende in den
Genuß dieser Förderung kommen. Sie erhalten Sie nur einmal im Leben, Ehepaare zusammen zweimal. Sollten Sie schon die Vorgängerförderung 7b- oder 10e-Abschreibung in Anspruch genommen haben, so wird diese als
Objektverbrauch angerechnet.
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Eigentümer-
gemeinschaft
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Als Erwerber einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft und treten in alle Rechte und Pflichten, die sich aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
ergeben ein.
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Eigentümer-
versammlung
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Eine Eigentümerversammlung wird vom Verwalter i.d.R. einmal im Jahr unter Angabe der Tagesordnung einberufen. Hierbei faßt die Gemeinschaft Beschlüsse über die Abrechnung des abgelaufenen
Wirtschaftjahrs, über den Wirtschaftsplan des kommenden Jahres oder auszuführende Maßnahmen, wie z.B. Renovierungsarbeiten. Über die gefaßten Beschlüsse erhalten die Eigentümer ein Protokoll.
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Eigentums-
wohnung
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nennt man eine Wohnung innerhalb eines Gebäudes, an dem Wohnungseigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet worden ist. Das Wohnungseigentum setzt sich immer aus dem Sondereigentum an
der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zusammen.Nicht zu Wohnzwecken genanntes Sondereigentum nennt man Teileigentum.
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Erbbaurecht
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Das Erbbaurecht ist das vererbliche und veräußerliche Recht, ein Bauwerk auf fremdem Grund und Boden zu haben. Hierfür zahlt der Erbbaurechtsnehmer (Bauherr) dem Erbbaurechtsgeber
(Grundstückseigentümer) einen Erbbauzins. Dieser wird i.d.R. wertgesichert, also an einen Lebenshaltungsindex gekoppelt und ändert sich daher während der Vertragslaufzeit entsprechend des gewählten Index. (Meist
also nach oben). Die Laufzeit des Vertrages liegt bei Wohnbaugrundstücken i.d.R. zwischen 75 und 99 Jahren. Am Ende des Erbbaurechtsvertrags steht i.d.R. der sogenannte Heimfall, d.h. der Rechtsanspruch des
Erbbaurechtsgebers (Grundstückseigentümer) gegenüber dem Erbbaurechtsnehmer (Bauherr) auf Übertragung des Erbbaurechts. Das bedeutet am Ende der Vertragslaufzeit geht das bestehende Gebäude auf den
Grundstückseigentümer über. Bei Wohnbauten muß der Grundstückseigentümer für das übernommene Gebäude eine angemessene Vergütung von mind. 2/3 des dann ermittelten Verkehrswerts zahlen. Der Erbbaurechtsvertrag bedarf
der notariellen Beurkundung und wird im Grundbuch eingetragen. Im Verkaufsfall stehen den Vertragsparteien jeweils Vorkaufsrechte zu. Erbbaurechtsgeber sind meist Kirchen und kirchliche Stiftungen. Das Erbbaurecht
ist eine kostengünstige Möglichkeit sich ein Haus zu schaffen, da kein Grundstückskaufpreis finanziert werden muß. Allerdings gilt zu bedenken, daß bis zum Ende des Vertrages der Erbbauzins zu zahlen ist, wenn ein
Bankkredit schon lange getilgt ist.
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Erschlie-
ßungskosten
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Erschließungskosten sind Gebühren, die an öffentliche Versorgungs-
träger für Erschließungsleistungen und Anliegerbeiträge abzuführen sind. Es sind dies i.d.R. die Kosten für Straße und
Straßenbeleuchtung, Allgemeinflächen (z.B. öffentliche Grünflächen und Spielplätze) und die Kanalerrichtung. Keine Erschließungskosten sind die sog. Hausanschlußkosten für Wasser, Strom und Gas.
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Flächen-
nutzungsplan
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Der Flächennutzungsplan ist die vorbereitende Bauleitplanung einer Gemeinde über einen Zeitraum von 10 und mehr Jahren. In diesem werden zukünftige Nutzungsänderungen von bestimmten Flächen im
Gemeindegebiet festgelegt, die in einem späteren Bebauungsplan ihren Niederschlag finden. Es handelt sich hierbei z.B. um Wohnbauflächen, Gewerbe- oder Industrieflächen oder Bauerwartungsland.
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Flurnummer
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Ein jedes Grundstück einer Gemarkung hat eine individuelle Nummer, die es unverwechselbar macht und mit der es im Grundbuch geführt wird und mit der es auf den Flurkarten der Vermessungsämter
eindeutig identifiziert werden kann. Eine derartige Bezeichnung lautet z.B. Gemarkung Achdorf, Fl.Nr. 534/12.
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Freistellungs-
verpflichtungs-
erklärung
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Die Freistellungsverpflichtungserklärung ist eine Erklärung der finanzierenden Bank des Bauträgers, an der gekauften Eigentumswohnung die eingetragene Globalgrundschuld gegen Zahlung der
Kaufpreisraten auf ein angegebenes Sonderkonto löschen zu lassen. Sie gibt also dem Käufer die Sicherheit, bei Eigentumsumschreibung einen lastenfreien Grundbesitz erworben zu haben.
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Gemein-
schafts-
eigentum
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Das Gemeinschaftseigentum ist der Teil einer Eigentumswohnanlage, der allen Eigentümern gemeinsam gehört, entsprechend ihres Miteigentumsanteils. Zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist das
Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Flure, Treppenhaus, Aufzug, Heizung usw. Aber auch die Fassade oder die tragenden Bauteile des Gebäudes gehören dazu. Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
bedürfen i.d.R. eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümer.
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Geschoß-
flächenzahl
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kurz GFZ, bezeichnet in einem Bebauungsplan das Verhältnis der Summen der Geschoßflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks. Die Geschoßfläche berechnet sich nach den Außenmaßen des
Gebäudes. GFZ 0,6 bedeutet max. 600 m² Geschoßfläche bei einem 1.000 m² großen Grundstück.
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Gewähr-
leistung
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In der Immobilienpraxis wird zwischen dem Kauf einer gebrauchten und einer neuen oder noch zu bauenden Immobilie unterschieden. Während beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, ähnlich wie beim
Gebrauchtwagenkauf die Sachmängelhaftung i.d.R. ausgeschlossen wird, d.h. es gilt der Grundsatz wie besichtigt so gekauft, haftet der Verkäufer eines Neubaus i.d.R. gem. BGB nach den Regelungen über den Werkvertrag
5 Jahre ab Abnahme für Arbeiten an einem Bauwerk, 1 Jahr für Arbeiten an einem Grundstück und 6 Monate für bewegliche Teile. Im Falle eines Mangels hat der Erwerber zunächst einen Anspruch auf Beseitigung des
Mangels. Ist das nicht möglich oder wäre es nur mit einem nicht im Verhältnis stehendem Aufwand zu bewerkstelligen, so hat er einen Anspruch auf Minderung also Herabsetzung des Kaufpreises. Das Recht auf Wandlung,
also Rückgängigmachung des Kaufvertrags steht ihm nur bei besonders schweren Mängeln zu, was in der Praxis aber keine Rolle spielt.
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Globalgrund-
schuld
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Die Globalgrundschuld ist die am zu errichtenden Grundbesitz eingetragene Grundschuld der finanzierenden Bank des Bauträger. Sie dient zur Absicherung des Kredits, den er zur Erstellung des Baues
aufgenommen hat. Wird ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, so wird diese Globalgrundschuld in voller Höhe an allen Wohnungen und TG-Stellplätzen eingetragen. So kann es vorkommen, daß Sie bei größeren
Wohnanlagen eine Wohnung erwerben, auf der Grundschulden in Millionenhöhe eingetragen sind. Das sollte Sie aber nicht beunruhigen, denn Sie erhalten vom Notar die Freistellungsverpflichtungserklärung der Bank über
diese Grundschulden.
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Grundbuch
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Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das bei dem Amtsgericht geführt wird, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück sich befindet und das die Eigentums- und
Belastungsverhältnisse an Grundstücken enthält. Es ist eingeteilt in Grundbuchblätter. Jedes Grundbuchblatt enthält das Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I, II und III. Im Bestandsverzeichnis sind die
Grundstücke aufgeführt. Ein Grundstück ist ein Teil der Erdoberfläche, der mit einer besonderen Nummer, der sogenannten Flurnummer im Bestandsverzeichnis aufgezeichnet ist. In Abteilung
I des Grundbuchs ist der Eigentümer bezeichnet. In Abteilung II und III sind die Belastungen aufgeführt, wobei Abteilung III die Hypotheken und Grundschulden, Abteilung II die sonstigen Belastungen enthält.
Ein Bauwerk, das auf einem Grundstück steht, gilt als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und kann nur mit diesem veräußert und belastet werden, es sei denn, das Bauwerk ist aufgrund eines Erbbaurechts
errichtet. Dann ist das Bauwerk wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Für Erbbaurechte sind besondere Grundbücher (Erbbaugrundbücher) angelegt. Ist ein Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt, so
ist für jedes Wohnungs- und Teileigentum ein besonderes Wohnungs(Teil-)eigentumsgrundbuch angelegt. Auch die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher enthalten Bestandsverzeichnis und Abteilungen I, II und III.
Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, also auch dem Kaufinteressenten, wenn er bereits in Kaufverhandlungen eingetreten ist. Kein Einsichtsrecht hat dagegen, wer erst
den Namen des Grundstückseigentümers durch Grundbucheinsicht erfahren will.
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Grunddienst-
barkeiten
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Grunddienstbarkeiten sind im Grundbuch in Abteilung II eingetragene Rechte Dritter an diesem bestimmten Grundstück. Es gibt Rechte die auf die Ausübung durch bestimmte Personen beschränkt sind, z.B.
Wohnrechte für die Eltern, die mit dem Tod erlöschen. Bei derartigen Rechten ist zu prüfen, ob sie überhaupt noch bestehen. Und es gibt Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer eines bestimmten Grundstückes zustehen,
z.B. Leitungsrechte oder Geh- und Fahrtrechte. Diese Rechte bleiben i.d.R. auch nach dem Verkauf bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden. Manche dieser Rechte können wertmindernd sein, wie zu Beispiel
Geh- und Fahrtrechte an bestimmten Grundstücksteilflächen, andere machen den Kauf ggf. völlig sinnlos, wie z.B. ein Wohnrecht für eine lebende Person, wenn der Erwerber das Haus selbst bewohnen will oder es
vermieten will oder sie haben keine Auswirkungen auf das tägliche Leben und sind daher auch nicht wertmindernd, wie z.B. unterirdische Versorgungsleitungsrechte für Nachbargrundstücke.
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Grunderwerb-
steuer
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Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des notariell verbrieften Kaufpreises, nicht nur des Grundstücks, wie der Name vermuten läßt. Mitverkauftes und wertmäßig in der Kaufurkunde ausgewiesenes Inventar
unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Dem Finanzamt gegenüber haften sowohl der Käufer als auch der Verkäufer für die Bezahlung, i.d.R. wird aber vereinbart, daß der Käufer die Grunderwerbsteuer zu tragen hat.
Derzeit ist vor dem Verfassungsgericht ein Verfahren anhängig, ob Grunderwerbsteuer auf eigengenutzte Immobilien zulässig ist. Dem Verfahren werden allerdings wenig Erfolgsaussichten eingeräumt. Sie sollten trotzdem
prüfen, ob Ihr Steuerbescheid als vorläufig ergangen ist.
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Grundflächen-
zahl
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kurz GRZ, bezeichnet in einem Bebauungsplan das Verhältnis der Grundfläche eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks. Die Grundfläche berechnet sich nach den Außenmaßen des Gebäudes. GFZ 0,4
bedeutet max. 400 m² bebaute Fläche bei einem 1.000 m² großen Grundstück. Zusammen mit der Geschoßflächenzahl und der vorgeschriebenen Dachform ergibt sich die Bebauungsmöglichkeit des Grundstücks.
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Grundschuld
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Grundschulden dienen Ihrer Bank als Sicherheit für den gewährten Kredit. Sie werden in Abteilung III des Grundbuches eingetragen und müssen beim Notar bestellt werden. Die Grundschuld wird meist mit
Zinsen in Höhe von 16 bis 18 % bestellt und eingetragen, was aber nichts mit den tatsächlich an die Bank zu zahlenden Zinsen zu tun hat. Hintergrund ist der, daß die Grundschuld immer wieder verwendet werden kann
und damit Sie der Bank auch in Hochzinsphasen und im Zwangsversteigerungsverfahren ausreichend Sicherheit bietet werden diese Zinsen eingetragen. Eine Grundschuld sollten Sie daher auch nach vollständiger
Rückzahlung Ihrer Darlehen bestehen lassen. Beim Verkauf Ihrer Immobilie wird vom Notar automatisch die Löschungsbewilligung von Ihrer Bank eingeholt.
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Grundsteuer
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Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf Grundbesitz, die vierteljährlich erhoben wird. Sie ist auf den Mieter im Rahmen der Nebenkosten umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
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Haus-
anschluß-
kosten
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Unter Hausanschlußkosten versteht man die Kosten für den Anschluß an das Strom-, Wasser- und Gasnetz. Im Unterschied dazu stehen die Erschließungskosten für Straße, Straßenbeleuchtung, Kanal usw.
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Hypothek
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Hypotheken dienen Ihrer Bank als Sicherheit für den gewährten Kredit. Sie werden in Abteilung III des Grundbuches eingetragen und müssen beim Notar bestellt werden. Die Hypothek wird meist mit Zinsen
in Höhe von 16 bis 18 % bestellt und eingetragen, was aber nichts mit den tatsächlich an die Bank zu zahlenden Zinsen zu tun hat. Hypotheken sind in der heutigen Zeit nicht mehr gebräuchlich, da sie im Gegensatz zur
heute verwendeten Grundschuld nur für ein einziges Darlehen zu verwenden sind.
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Immobilien-
fonds
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Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Fonds. Der geschlossene Immobilienfonds ist eine eigens für den Erwerb einer oder mehrerer bestimmter Immobilien gegründete Gesellschaft, i.d.R.
eine KG. Die Investoren erwerben Anteile an der Gesellschaft bis die benötigte Summe erreicht ist. Dann wird er geschlossen. Die jeweiligen Zertifikate können dann nicht mehr zurückgegeben werden, sondern nur noch
zwischen Verkäufer und Interessenten gehandelt werden. Der Anleger wird steuerlich und wirtschaftlich wie ein direkter Grundstückseigentümer behandelt. Anders der offene Immobilienfonds. Er ist nicht als
Immobilieninvestment, sondern als Wertpapieranlage zu betrachten. Eine Kapitalgesellschaft erwirbt mit den eingezahlten Geldern Immobilien und veräußert diese wieder. Die Rendite für den Anleger ergibt sich aus der
Wertsteigerung und den Mieteinnahmen. Die Anteile gibt es schon ab € 50,-- und sie können jederzeit zum Tageskurs zurückgegeben werden. ACHTUNG: Das neue “Steuerentlastungsgesetz” hat gerade bei geschlossenen
Immobilienfonds steuerliche Erschwernisse gebracht. Sprechen Sie daher unbedingt mit Ihrem Steuerberater bevor Sie einen Fonds zeichnen.
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Instand-
haltungs-
rücklage
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Rücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Finanzierung von größeren Instandsetzungsmaßnahmen, die zu einem späteren Zeitpunkt notwendig werden können. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gem.
WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, was jeder Wohnungseigentümer verlangen kann.
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Jahres-
abrechnung
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Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres muß der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Lasten und Kosten sowie die Einnahmen abrechnen und gegenüberstellen. Die einzelnen Posten werden
mit dem jeweiligen Kostenverteilungsschlüssel versehen.
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Kaufvertrag
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Der Kaufvertrag über ein Grundstück und damit auch über Immobilien, die gesetzlicher Bestandteil eines Grundstücks sind bedarf zwingend der notariellen Form, muß also vor einem Notar beurkundet
werden. Andernfalls wäre er nichtig, also von vornherein unwirksam. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie auf der Seite “Kaufvertragsabwicklung”.
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Löschungs-
bewilligung
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Die Löschungsbewilligung ist eine wichtige Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises, da durch Sie sichergestellt ist, daß die Bank des Verkäufers die Grundschuld, ggf. gegen Bezahlung eines
Kaufpreisteilbetrags, löschen läßt uns somit der Käufer ein schuldenfreies Objekt erhält. Sie ist eine öffentlich beglaubigte Erklärung.
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Makler- und
Bauträger-
verordnung
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Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt als Verbraucherschutzgesetz die Beziehungen zwischen Kunde und Vermittler von Immobilien oder Kapitalanlagen, sowie Bauträgern und Baubetreuern. Hier
ist geregelt wie, was und wann der Kunde z.B. an den Bauträger zahlen muß. Es sind umfangreiche Sicherungs- und Informationspflichten, sowie eine jährliche Pflichtprüfung vorgesehen.
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Makler-
provision
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oder auch Courtage ist die Vergütung für die Tätigkeit des Maklers. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart. Sie kann bis zu 7 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer betragen. Welchen Anteil davon
Verkäufer und Käufer übernehmen müssen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Während in Norddeutschland meist der Käufer eine Provision von 5 - 7 % zzgl. Mehrwertsteuer zahlt, ist in Süddeutschland eine
hälftige Teilung von meist 6 % Provision zzgl. Mehrwertsteuer üblich.
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Mieterhöhung
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Das Verlangen des Vermieters nach einer Mieterhöhung unterliegt nach dem Meithöhegesetz (MHG) bestimmten formalen Regeln: Zunächst ist das Erhöhungsverlangen schriftlich geltend zu machen und zu
begründen. Sodann muß die bisherige Grundmiete ein Jahr seit dem Zugang des Erhöhungsverlangens unverändert geblieben sein. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf ein Sachverständigengutachten, auf einen
anerkannten Mietspiegel oder auf drei Vergleichswohnungen. Diesem Mietverlangen kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Verlangens zustimmen. Tut er dies nicht, so muß der Vermieter zur
Durchsetzung seines Verlangens Klage erheben, und zwar innerhalb von weiteren zwei Monaten.
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Miteigentums-
anteil
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Der Miteigentumsanteil ist der Anteil des Wohnungseigentümers in Tausendstel am gemeinschaftlichen Eigentum. Er wird i.d.R. entsprechend der Größe der Wohnung gebildet und ist auch Maßzahl für den
Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten.
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Nebenkosten
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Die Nebenkosten sind die Kosten, die zur laufenden Bewirtschaftung der Eigentumswohnung anfallen und vom Verwalter monatlich oder vierteljährlich von den einzelnen Eigentümern abgebucht werden. Sofern
es sich um umlagefähige Nebenkosten nach der II. Berech-
nungsverordnung handelt und der vermietende Eigentümer dies im Mietvertrag vereinbart hat, kann er Sie auf den Mieter umlegen und neben der Nettomiete
verlangen.
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Neujahrsfalle
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Steuerliches Phänomen aus dem Bereich der selbstgenutzten Immobilien, das insbesondere am Jahresende auftritt, wenn der zeitpunkt der Besitzübergabe oder Fertigstellung und der Einzug in die
selbstgenutzte Immobilie nicht ins gleiche Kalenderjahr fallen. In diesem Fall beginnt der 8-jährige Begünstigungszeitraum bereits mit Übergabe bzw. Fertigstellung. Tatsächlich ausgezahlt wird die Eigenheimzulage
jedoch erst ab dem Jahr des Einzugs. Somit wird in diesem Fall ein Jahr Förderung verschenkt.
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Nichtigkeit
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Ein Kaufvertrag über Immobilien ist dann nichtig, wenn er nicht durch notarielle Beurkundung erfolgt ist. Ein Kaufvertrag kann nichtig werden, wenn wesentliche Bestandteile des Vertrages nicht oder
nicht vollständig beurkundet wurden. Bekanntestes Beispiel ist die Beurkundung mit einem niedrigeren Kaufpreis und gleichzeitiger Schwarzgeldzahlung.
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Notar
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Die Notare in Bayern sind im Gegensatz zu anderen Bundesländern ausschließlich als Notare tätig. Sie nehmen die Beurkundung der Kaufverträge, Teilungserklärungen, Grundschuldbestellungen und weiterer
notarieller Verträge im Zusammenhang mit Immobilien vor. Notare sind neutral und achten darauf, daß die Verträge ausgewogen sind und beide Seiten einwandfrei abgesichert sind. Steuerliche Beratungen oder
Kaufpreisberatungen dürfen Notare nicht vornehmen.
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Objektver-
brauch
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Eigenheimförderung gewährt der Staat Ledigen nur einmal im Leben, Ehepaaren höchstens zweimal. Hat ein Immobilienerwerber bereits in früheren Jahren diesen Förderanspruch ausgeschöpft, auch 7b und 10
e werden angerechnet, so ist der Objektverbrauch eingetreten und er erhält keine weiteren Fördergelder.
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Pacht
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Entgeltliche Überlassung von Grundstücken zum Gebrauch oder zur Nutzung auf bestimmte Zeit. Im Gegensatz zum Mieter ist der Pächter nicht nur zm Gebrauch, sondern auch zur Nutzung des Pachtobjektes
berechtigt.
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Rangstelle
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Das Rangverhältnis mehrerer Belastungen im der gleichen Abteilung des Grundbuchs bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragung, bei Eintragungen in verschiedenen Abteilungen nach deren jeweiligem
Datum. Bei Datumsgleichheit besteht Ranggleichheit.
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Sonder-
eigentum
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Die Eigentumsstellung des Wohnungseigentümers an seiner in sich abgeschlossenen Wohnung nennt man Sondereigentum. Dieses kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder
belastet werden. (§ 6 WEG).
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Sonder-
nutzungsrecht
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Das Recht eines einzelnen Wohneigentümers auf die alleinige und ausschließliche Nutzung bestimmter Räume oder Flächen, die eigentlich der Gemeinschaft gehören. Sondernutzungsrechte sind
weitverbreitet und werden häufig für die alleinige Nutzung an einer Gartenteilfläche, an einer Terrasse im Erdgeschoß oder einem Kfz-Stellplatz vor dem Haus durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt.
Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung geregelt.
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Sondertilgung
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Kreditnehmer, die ihre Immobilie möglichst bald schuldenfrei haben oder ihre jährliche Belastung senken wollen, können Sondertilgungen vornehmen. Dies sind Zahlungen, die die vereinbarte
Tilgungsrate übersteigen. Meist ist die Sondertilgung nur bei Bauspardarlehen und bei Darlehen mit variabler Verzinsung möglich, nicht jedoch bei Festzinshypotheken. Eine Ausnahme gilt für Hypothekendarlehen mit
einer Festzinsvereinbarung von mehr als zehn Jahren. Denn nach dem 10. Jahr können mit Dreimonatsfrist jederzeit beliebige Teile des Kredits zurückgezahlt oder sogar der gesamte Darlehensbetrag gekündigt und
zurückerstattet werden.
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Sonder-
umlage
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Es kann sich für den Wohnungseigentümer die Pflicht ergeben, neben seinen Zahlungen (Hausgeld/Wohngeld) nach dem Wirtschaftsplan zusätzliche Sonderzahlungen leisten zu müssen, wenn
unvorhergesehener Geldbedarf für die Gemeinschaft entsteht. Sei es, weil Zahlungsausfälle entstehen, weil unvorhergesehene
lnstandhaltungsmaßnahmen durchgeführt und sonstige nicht vorhersehbare Ausgaben notwendig werden. Die Zahlungspflicht für alle Wohnungseigentümer wird mit einem Mehrheitsbeschluß begründet.
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Sonder-
wünsche
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Anhand der Bau- und Leistungsbeschreibung erkennt der Käufer beim schlüsselfertigen Bau, ob die Ausstattung einer Immobilie als durchschnittlich oder eher als unterdurchschnittlich
eingestuft werden kann. Davon abweichende Ausführungen, mit denen die Ausstattung verbessert werden soll, sind Sonderwünsche des Käufers. Diese muß er zusätzlich bezahlen.
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Sozialer Wohnungsbau
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Besonderes Segment der Immobilienwirtschaft, bei dem der Staat zusätzliche finanzielle Förderungen gewährt. Zum Ausgleich dafür muß der Vermieter bestimmte Beschränkungen bei der Festsetzung der
Miethöhe (Kostenmiete) und bei der Vermietung (Wohnungsbindung) in Kauf nehmen.
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Spekulations-
gewinn
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Gewinn aus der Veräußerung von Immobilien innerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist. Die neue Spekulationsfrist gilt rückwirkend für alle Verkäufe ab dem 1. Januar 1999. Betroffen sind somit auch
Eigentümer, die ihre Immobilie vor diesem Stichtag angeschafft haben. Besonder teuer kann die neue Gesetzeslage für Vermieter werden, die ihre Immobilie erst nach dem 31. Juli 1995 angeschafft haben und während der
neuen Spekulationsfrist verkaufen. Steuerpflichtig ist heir nämlich die Differenz zwischen den um Abschreibungen vermiderten Anschaffungskosten und dem Verkaufpreis. Im Klartext heißt das: Wer eine solche Immobilie
verkauft, muß nicht nur einen etwaigen Gewinn versteuern, sondern auch die Abschreibungen zurückzahlen. Warum verkauft wird, interessiert das Finanzamt nicht. Ob wegen Krankheit, Tod, Scheidung oder in der
Zwangsversteigerung, ist der Gewinn entstanden, dann muß er versteuert werden. Freuen können sich künftig Selbstnutzer von Immobilien, denn bei Objekten, die zwischen Anschaffung und Verkauf zu eigenen Wohnzwecken
genutzt worden sind, gibt es keine Spekulationsfrist mehr. Auch ehemalige Mietobjekte, die im Jahr des Verkaufs und den beiden davorliegenden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sind, können steuerfrei
verkauft werden. Veräußerungsverluste können jetzt mit gleichen Spekulationsgewinnen im Vorjahr oder in den Folgejahren ausgeglichen werden. Auch beim Verkauf von geerbten oder geschenkten Vermietungsobjekten ist
künftig Vorsicht angebracht. Maßgeblich ist hier der Anschaffungszeitpunkt durch den Rechtsvorgänger. Berechnet wird die Spekulationsfrist vom Datum des ersten Kaufvertrags bis zur Beurkundung des Vertrags, mit dem
das Objekt verkauft wird. Stichtage wie Grundbucheintragung oder Übergabe zählen hier steuerlich nicht. Nicht vergessen sollten Sie, daß immer noch die Anschaffung und er Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb
von fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel gilt und dies wird noch viel teurer als ein Spekulationsgeschäft. Mit einbezogen in die neue Spekulationsfrist sind Immobilien, die während der kritischen Zeit neu
hergestellt worden sind. Bislang war nämlich der Verkauf einer selbst hergestellten Neubauimmobilie mangels Anschaffung kein Spekulationsgeschäft.
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Teileigentum
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Teileigentum definiert sich nach dem Gesetz als Sondereigentum (vgl. auch Wohnungseigentum) an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil
an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Hier gilt das gleiche wie beim Wohnungseigentum, nur daß das zugewiesene Sondereigentum nicht Wohnzwecken dient. Beispiele für Teileigentum: Garagen, Läden, Büros...
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Teilungs-
erklärung
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Steht auf einem einzelnen Grundstück ein Wohnhaus mit mehreren Eigentumswohnungen, muß das ursprüngliche Grundbuch für das Grundstück in mehrere einzelne Grundbücher für jede Wohneinheit geteilt
werden. Die Teilungserklärung bestimmt zusammen mit dem Teilungsplan neben dem Umfang des eigentlichen Wohnungseigentums, welche Nebenräume im Gebäude zu der Wohnung gehören, und schreibt die Rechte und Pflichten
des jeweiligen Eigentümers in der Gemeinschaftsordnung fest.
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Teilungs-
genehmigung
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Bauherren, die im Zusammenhang mit ihrem Bauvorhaben ein Grundstück teilen wollen, benötigen dafür eine Genehmigung nach § 19 des Baugesetzbuchs (BauGB), wenn dies durch die Gemeindesatzung bestimmt
wird. Die Genehmigung erteilt die Gemeinde. Genehmigungsfrist ist 1 Monat, zuzüglich einer etwaigen Verlängerungsfrist von bis zu 3 Monaten. Wird die Teilungsgenehmigung nicht innerhalb der geltenden Frist
abgelehnt, gilt sie als erteilt (sogenannte fiktive Teilungsgenehmigung). Die Genehmigung wird versagt, wenn die Teilung oder die mit ihr bezweckte Nutzung den Festsetzungen des gültigen Bebauungsplans widerspricht.
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Unbedenklich-
keitsbe-
scheinigung
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Bescheinigung des Finanzamts über die gezahlte Grunderwerbsteuer. Sie ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
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Vermessung
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Werden neue Baugebiete erschlossen oder von ein Teil eines bestehenden Grundstücks abgetrennt, so werden dadurch neu entstehenden Grundstücke vom Vermessungsamt vermessen. Die neuen Grundstücke werden
mit Grenzsteinen kenntlich gemacht, und in Flurkarten mit einer neuen Flurnummer bezeichnet.
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Verwalter
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Der Verwalter ist für die Verwaltung einer Wohneigentumsgemeinschaft gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Der Verwalter hat weitreichende Kompetenzen, die ihm die Wohnungseigentümer nicht einschränken
oder gar nehmen können. Er setzt die Eigentümerbeschlüsse sowie die Hausordnung durch und sorgt für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Darüber hinaus erstellt er den Wirtschaftsplan und ist für die
Jahresabrechnung verantwortlich. Er kann höchstens für 5 Jahre durch Eigentümerbeschluß bestellt werden. Eine wiederholte Bestellung ist möglich. Er wird durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung
bestellt. Dieser Beschluß darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgen. Die Erstbestellung des Verwalters bei neuerrichteten Wohnanlagen erfolgt i.d.R. durch den Bauträger in der
Teilungserklärung. I.d.R. wird der Verwalter nicht unentgeltlich, sondern gegen Vergütung tätig. Die Höhe des Entgelts ist sehr unterschiedlich und richtet sich nach den Gegebenheiten der Wohnanlage und den
regionalen Marktverhältnissen.
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Vorkaufsrecht
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Das Vorkaufsrecht verleiht dem Berechtigten das Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem
Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, es auszuüben, hat er Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine
entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, die innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist. Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und
vertraglichen, andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden, aber auch die Mieter
von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen. Schuldrechtliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen: Sie machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Dingliche - also im Grundbuch eingetragene - Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv pers. Vorkaufsrecht) oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches
Vorkaufsrecht). Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, kann er nur die vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt. Es kann jedoch im notariellen
Kaufvertrag eine “Maklerklausel” aufgenommen werden, die dem Makler die Provision sichert (rechtlich in Form eines Vertrages zugunsten Dritter), dann muß auch der Vorkaufsberechtigte diesen Teil des Kaufvertrages
erfüllen.
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Wohngeld
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1. Staatliche Unterstützung, die vor allem sozial schwache Mieter erhalten. Allerdings bekommen auch Eigentümer selbstgenutzter Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen Wohngeld.
2. Anderer
Begriff für “Hausgeld”. Mit dem Wohngeld (Hausgeld) werden die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung der Verwaltung sowie des gemeinschaftlichen Gebrauchs des
Gemeinschaftseigentums bezahlt. Die Höhe der regelmäßigen Vorauszahlung richtet sich grundsätzlich nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils. Es können jedoch andere Verteilungsschlüssel in der
Gemeinschaftsordnung festgelegt werden.
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Zusammen- stellung der verschiedenen Mieten
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Grundmiete(= Nettomiete, Kaltmiete, Nettokaltmiete) = Miete, die allein für die Überlassung der Wohnung zu bezahlen ist. Darin sind keinerlei Nebenkosten enthalten.
Inklusivmiete (= Bruttomiete, Bruttowarmmiete, Pauschalmiete) = Gund- miete inklusive sämtlicher Nebenkosten.
Teilinklusivmiete
= Teil der Nebenkosten ist im Mietzins enthalten, ein anderer nicht (Gundmiete plus Nebenkosten, jedoch ohne Heizungskosten)
Warmmiete
= wird im Sinne einer Inklusiv-, aber auch einer Teilinklusivmiete (Heizkosten sind einbezogen, nicht aber sonstige Nebenkosten) gebraucht
Staffelmiete
= es wird eine Mietzinsvereinbarung für mehrere Jahre geschlos- sen. Dabei sind die jeweiligen Mietzinssteigerungen bereits bei Vertragsbeginn festgelegt.
Indexmiete
= Mietanpassungsvereinbarung, die Entwicklung der Miete wird durch Preisentwicklung anderer Güter und Leistungen bestimmt.
Kostenmiete
= Miete für Sozialwohnungen, die nicht höher sein darf, als es zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist.
ortsübliche Vergleichsmiete
= Miete, die überlicherweise für eine nicht preis- gebundene Wohnung vergleichbarer Art, Grösse, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer Gemeinde gezahlt wird.
Preisgebundene Wohnungen
= alle nach dem 3. Oktober 1999 fertigge- stellten Sozialwohnungen; hierfür gelten das Wohnungsbindungsgesetz, die Neubaumietverordnung und die II. Berechnungsverordnung.
Nicht preisgebundene Wohnungen
=alle anderen Wohnungen; hierfür gilt grundsätzlich das Miethöhegesetz.
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