So steht es in der notariellen Urkunde:

Kaufvertrag

Heute, den achtzehnten Februar zweitausendfünfzehn

- 18. Februar 2015 -

sind vor mir, Dr. Ordnung

Notar in Musterstadt in meiner Geschäftsstelle in Musterstadt, Musterstraße 1 gleichzeitig anwesend:

1) Herr Werner Mustermann , geb. 31.3.1953, wohnhaft in 00000 Musterstadt Hauptstraße 7, nach Angabe unverheiratet;

2) Frau Elisabeth Huber , geb. 3.11.1965, wohnhaft in 00000 Musterstadt, Bahnhofstraße 13, nach Angabe unverheiratet;

...und das bedeutet es verständlich ausgedrückt:

Über den Eingang der Urkunde gibt es wenig Erklärungsbedarf. Es werden das Datum, der beurkundende Notar, der Ort der Beurkundung und die Beteiligten aufgeführt.

sämtliche ausgewiesen durch ihre amtlichen Lichtbildausweise.

Ober den Grundbuchinhalt habe ich mich unterrichtet. Die Beteiligten erklären:

Vergessen Sie bitte nicht Ihren Personalausweis oder Reisepaß, denn der Notar überprüft, ob Sie tatsächlich auch derjenige sind, der in der Urkunde aufgeführt wird.

I. G r u n d b u c h s t a n d

im Grundbuch des Amtsgerichts Musterstadt für Musterstadt

Band   442  Blatt    16.025 ist Herr Werner Mustermann als Alleineigentümer des Miteigentumsanteils zu 55,91/1.000 am Grundstück der Gemarkung Musterstadt Flst.Nr. 130/6 Hauptstraße 1 bis 7 usw. zu 0,0760 ha und Flst. Nr. 1530/7 zu 0,0560 ha, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten Wohnung mit Keller eingetragen.

Der Notar benennt zunächst den aktuellen Grundbuchstand. In diesem Fall handelt es sich um eine Eigentumswohnung, nämlich die Wohnung 5 der Wohnanlage Hauptstraße 1 bis 7. Das Wohnanlagengrundstück besteht aus zwei Flurstücken, die insgesamt 1.320 m² groß sind. In diesem Fall ist das Kellerabteil im Grundbuch eingetragen. Das ist nicht immer so. Wenn Sie genau wissen wollen, was bei der Wohnung dabei ist, müssen Sie vorher ins Grundbuchamt und sich die Aufteilungspläne ansehen.

Dem Eigentümer steht das Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz Nr. 13 zu.

Der Grundbesitz ist im Grundbuch belastet wie folgt:

Sondernutzungsrecht bedeutet, daß der Eigentümer der Wohnung 5 das Recht hat, den Stellplatz 13 alleine zu nutzen, obwohl er sich im Gemeinschaftseigentum befindet. Er muß ihn allerdings auch alleine unterhalten. Sondernutzungsrechte sind auch Terrassen und Gartenanteile.

Abteilung II: k e i n e  Belastungen;

In Abteilung II des Grundbuchs würden Lasten und Beschränkungen eingetragen sein, wie z.B. Wege- oder Leitungsrechte, Wohnrechte oder Nießbrauch usw.

Abteilung III:  Euro 132.000,-- Grundschuld ohne Brief für die XY-Bank AG, Filiale Musterstadt.

Verkäufer beantragt die Löschung dieser Grundschuld.

In Abteilung III des Grundbuchs sind die Grundschulden eingetragen. Diese werden jetzt im Zuge der Vertragsabwicklung gelöscht, denn kein Käufer möchte die Schulden seines Vorgängers übernehmen.

II. K a u f

Herr Werner Mustermann

- nachfolgend "der Verkäufer" genannt - verkauft hiermit an

Frau Elisabeth Huber

zum Alleineigentum

- nachfolgend "der Käufer" genannt -

mit allen Rechten und Pflichten, Bestandteilen und gesetzlichem Zubehör den in Abschnitt I bezeichneten Grundbesitz. Der Vertragsgegenstand wird so verkauft, wie er heute liegt und steht.

Der Vertragsgegenstand ist durch den Verkäufer besenrein zu übergeben.

In II. wird die Vertragsart bezeichnet. Es handelt sich also um einen Kaufvertrag, in dem Herr Mustermann der Verkäufer ist und Frau Huber die Käuferin ist. Verkauft werden soll die Wohnung mit allem was dazugehört, wie in I. beschrieben und zwar in dem Zustand, wie sie besichtigt wurde. Bei Übergabe muß die Wohnung lediglich besenrein übergeben werden. Diese Formulierung ist üblich beim Verkauf “gebrauchter Immobilien”, bei denen grundsätzlich keine Sachmängelhaftung übernommen wird. Der Verkäufer haftet nur für arglistig verschwiegene, versteckte Mängel. Anders bei Neubauten: Hier gibt der Bauträger eine 5jährige Gewährleistung auf Sachmängel am Bauwerk.

III. K a u f p r e i s

1.)  Der Kaufpreis beträgt
Euro 300.000,--

- i.W. dreihunderttausend Euro -,

Mitverkauft und im Kaufpreis mit einem Wert von Euro 10.000,-- enthalten ist die Einbauküche mit eingebauten Elektrogeräten.

Vom Kaufpreis ist ein Teilbetrag von Euro 50.000,-- innerhalb von 14 Tagen zur Zahlung fällig, nach Vorliegen der in Abs. 2.) und 3.) näher bezeichneten Fälligkeitsvoraussetzungen.

Der Restkaufpreis ist in voller Höhe zur Zahlung fällig, nach Vorliegen der in Abs. 2.) und 3.) näher bezeichneten Fälligkeitsvoraussetzungen und vollständigen Räumung des Vertragsgegenstandes durch den Verkäufer, jedoch nicht vor dem 1. Mai 1999.

2.) Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig, sobald der Käufer vom Notar die Bestätigung darüber erhalten hat, daß die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist und ihr nur solche Rechte im Range vorgehen, die das Kaufgrundstück nicht betreffen, die der Käufer übernommen hat oder bezüglich derer Freigabeerklärungen beim Notar vorliegen, die entweder bedingungslos sind oder der Vereinbarung nach Abs. 3.) entsprechen.

3.) Machen eingetragene Gläubiger die Freigabe des Kaufgrundstücks von der Zahlung bestimmter Geldbeträge abhängig, so hat der Käufer in Anrechnung auf den Kaufpreis diese Beträge unmittelbar an die Gläubiger zu zahlen, wenn die Freigabeerklärungen bereits beim Notar vorliegen, einzige Bedingung für die Verwendung dieser Erklärungen die Zahlung der Beträge ist und der Kaufpreis zur Zahlung dieser Beträge ausreicht. Insoweit wird die Kaufpreisforderung in Höhe dieser Beträge an die Grundpfandrechtsgläubiger abgetreten.

4.) Der Notar wird beauftragt, die Vertragsteile von der Fälligkeit zu verständigen, mit Ausnahme von der Räumung des Vertragsgegenstandes durch den Verkäufer. Die Vollzugsmitteilung des Grundbuchamts genügt nicht. Der Kaufpreis ist dinglich nicht zu sichern. Zinsen hat der Käufer nur im Verzugsfall (Fälligkeit und Mahnung) zu tragen. Das gesetzliche Rücktrittsrecht des Verkäufers bleibt beim Verzug des Käufers bestehen.

III. behandelt die Höhe des Kaufpreises und die Zahlungsmodalitäten. In diesem Fall ist eine hochwertige Einbauküche im vereinbarten Kaufpreis enthalten. Für diesen Kaufpreisteil muß keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. . Wir achten daher bei jedem Verkauf darauf, daß Inventar wertmäßig im Kaufvertrag erfaßt wird. Weiterhin sind hier zwei Kaufpreisraten vereinbart. Eine Anzahlung wenn die rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind und der Restkaufpreis, wenn die Wohnung vom Eigentümer, der noch darin wohnt, geräumt ist, aber nicht vor dem 01.05.15. Das macht in diesem Fall Sinn. Bei leeren Immobilien wird meist vereinbart, daß der Kaufpreis gezahlt werden muß, wenn die rechtlichen Voraussetzungen vorhanden sind. Die rechtlichen Voraussetzungen werden in Punkt 2.) und 3.) behandelt.
Bei Neubauten wird grundsätzlich nach dem Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung gezahlt. Dieser stellt sicher, daß der Käufer dem Bauträger immer nur soviel zahlt, wie an Substanz im Bauwerk bereits vorhanden ist. Hierbei kann der Bauträger nach freiem Ermessen aus 13 Einzelraten maximal 7 Teilraten zusammenfassen. Diese sind:
30 % nach Beginn der Erdarbeiten
28 % nach Rohbaufertigstellung, einschl. Zimmererarbeiten
5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
7 % für den Fenstereinbau einschl. Verglasung
4,2 % für den Innenputz, ausg. Beiputzarbeiten
2,1 % für den Estrich
2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4 % nach Fertigstellung und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1 % für die Fassadenarbeiten
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung

Zu zahlen ist der Kaufpreis bzw. die einzelnen Raten erst dann, wenn der Käufer vom Notar die schriftliche Bestätigung darüber erhalten hat, daß die Auflassungsvormerkung (Erklärung unter VIII.) in Abteilung II des Grundbuchs für diese Wohnung eingetragen ist und die XY-Bank dem Notar mitgeteilt hat, daß sie mit der Löschung der Grundschuld in Höhe von Euro 132.000,-- einverstanden ist. In diesem Schreiben teilt die Bank dem Notar (Punkt 3.)) auch mit, ob sie mit der Löschung ohne Auflagen bereit ist - das tut sie i.d.R. dann, wenn das ursprüngliche Darlehen bereits zurückgezahlt ist - oder, ob Sie noch die Restschuld zurückfordert. Dann muß der Käufer diese Restschuld direkt an die XY-Bank zahlen und überweist dem Verkäufer nur noch den Restbetrag. Die Mitteilung (Punkt 4.)) erhält der Käufer per Einschreiben, so daß er Sie nicht übersehen kann und der Verkäufer erhält eine Abschrift, damit er weiß, daß er jetzt mit seinem Geld rechnen kann. Ob die Wohnung allerdings leer ist, muß der Käufer selbst nachsehen, dies tut der Notar nicht.
Der Kaufpreis ist bis zur Fälligkeit unverzinslich. Zahlt der Käufer zu spät, so kann der Verkäufer nur dann Zinsen verlangen, wenn er ihm eine Mahnung mit einer Nachfrist gesetzt hat.
Zahlt der Käufer überhaupt nicht, so kann sich der Verkäufer durch Rücktritt vom Vertrag lösen.

IV. U n t e r w e r f u n g

Wegen aller in dieser Urkunde eingegangenen Zahlungsverpflichtungen unterwirft sich der Käufer hiermit der sofortigen Zwangsvollstreckung. Mehrere Personen sind Gesamtschuldner. Eine vollstreckbare Ausfertigung kann ohne Nachweis der die Vollstreckbarkeit begründenden Tatsachen jederzeit erteilt werden. Eine Beweislastumkehr ist damit nicht verbunden.

IV. ist die sogenannte Zwangvollstreckungsunterwerfung. Sie klingt ziemlich brutal, ist aber kein Mißtrauen gegen den Käufer, sondern Bestandteil einer jeden notariellen Urkunde. Sie bedeutet, daß der Verkäufer bei Zahlungsverzug zum Notar gehen kann, sich eine vollstreckbare Ausfertigung der Kaufurkunde ausstellen lassen kann und dann dem Käufer sofort dem Gerichtsvollzieher zum pfänden schicken kann, ohne vorher vor Gericht einen langwierigen Prozeß führen zu müssen. Auf der anderen Seite ist der Käufer nicht schutzlos, denn er kann sich jederzeit an das Gericht wenden, wenn er meint zu Unrecht gepfändet zu werden.

V. B e s i t z ü b e r g a n g

1) Die Besitzübergabe erfolgt mit vollständiger Kaufpreiszahlung.

Vom Tag der Besitzübergabe an gehen Nutzungen, öffentliche Lasten und Abgaben, Gefahr, sowie die Streupflicht auf den Käufer über.

Nach Angabe des Verkäufers bestehen keine Miet- oder Pachtverträge.

V. regelt den Besitzübergang, also die Schlüsselgewalt und damit auch die Haftung für die Immobilie. Meistens geht der Besitz mit vollständiger Kaufpreiszahlung über. Bei Neubauten regelt die MaBV den Besitzübergang in ihrem Ratenplan. Ab dem Besitzübergang ist der Käufer verantwortlich für die Immobilie. Er ist aber noch nicht Eigentümer. Das wird er erst, wenn er vollständig bezahlt hat.

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Vertragsgegenstand bis spätestens zum 15.5.2015 vollständig zu räumen.

Hier muß jetzt der Verkäufer die Wohnung bis spätestens 15.5.15 geräumt haben. Räumt er früher bekommt er auch die 2. Kaufpreisrate früher, nicht aber vor dem 1.5.15, auch wenn er im April räumen würde.

2) Der Käufer wird darauf hingewiesen, daß er mit dem Erwerb des Kaufgegenstandes in alle Rechte und Pflichten aus der bestehenden Haus- und Gemeinschaftsordnung, sowie den Verwaltervertrag eintritt; er weiß auch, daß ihn bisher gefaßte Beschlüsse der Eigentümerversammlung binden.

Der Käufer einer Eigentumswohnung muß in alle bestehenden Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft eintreten, er kann also nicht für sich Sonderregelungen beanspruchen. Dieser Eintritt in die Eigentümergemeinschaft geschieht automatisch durch diesem Kaufvertrag,  er muß hierzu nichts veranlassen.

Vom Tag der Besitzübergabe an übernimmt der Käufer die Zahlungen nach der Gemeinschaftsordnung.

Der Verkäufer tritt dem Käufer die Ansprüche, die ihm in Ansehung der Reparaturrücklage und der sonstigen aus dem Wohngeld bedienten Konten zustehen, mit dem Stand ab, der sich zum Zeitpunkt des Besitzüberganges ergibt. Dies ist im Kaufpreis enthalten. Etwaige von der Eigentümergemeinschaft geschuldete Darlehen werden vom Käufer ab Besitzübergang (ohne Rückstände) anteilig übernommen.

Ab dem Besitzübergang muß er bei einer Eigentumswohnung die Zahlung des monatlichen Wohngelds an den Verwalter übernehmen. Bei einem Haus übernimmt der Käufer die Zahlungen für Müllabfuhr, Grundsteuer usw..

Den Anteil an der Reparaturrücklage kann sich der verkaufende Wohnungseigentümer nicht auszahlen lassen. Der Käufer kommt also in den Genuß von evtl. Leistungen aus der Rücklage.

Über die Bewirtschaftungskosten laut Gemeinschaftsordnung wird der Verwalter für das ganze Wirtschaftsjahr, in welches die Besitzübergabe fällt, mit dem Käufer abrechnen.

Im Innenverhältnis zwischen den Vertragsteilen wird vereinbart:

1) Der Tag der Besitzübergabe gilt auch als Stichtag für Nachzahlungen und Erstattungen bezüglich aller Umlagen nach der Gemeinschaftsordnung.

2) Soweit sich einzelne Zahlungen nicht bestimmten Zeiträumen zuordnen lassen, sind sie gleichmäßig auf die einzelnen Monate des Abrechnungsjahres zu verteilen.

Für die Zuordnung von Kosten für Reparaturen ist der Zeitpunkt ihrer Fertigstellung maßgebend.

Jahresabrechnungen von Eigentumswohnungen schickt der Verwalter für das ganze Jahr an den neuen Eigentümer. Untereinander rechnen dann Käufer und Verkäufer zeitanteilig miteinander ab.

Der Verkäufer weiß, daß er bis zur Eigentumsumschreibung für das Wohngeld haftet.

Der Käufer weiß, daß er haftet:

a) für solche Kosten, deren Umlage die Eigentümerversammlung erst nach Eigentumsumschreibung beschließt, auch wenn die Maßnahmen vorher ausgeführt wurden,

b) für Wohngeldrückstände, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist.

Der Verkäufer haftet von Gesetzes wegen für das Wohngeld, wenn es der Erwerber nicht zahlen würde und zwar solange bis der Erwerber Eigentümer ist. Umgekehrt haftet der Käufer für Reparaturmaßnahmen, die vor Eigentumsumschreibung durchgeführt wurden, aber später erst beschlossen wurden. Diese beiden Punkte kommen aber in der Praxis quasi nicht vor. Weiterhin haftet der Käufer für Wohngeldrückstände des Verkäufers. Es ist daher zweckmäßig sich vor vollständiger Kaufpreiszahlung beim Verwalter zu erkundigen, ob keine Zahlungsrückstände vorhanden sind. Haftung bedeutet hier, daß die eine Vertragspartei zwar zahlen muß, wenn sie es aber nicht tut auch die andere Partei zur Zahlung herangezogen werden kann.

VI. G e w ä h r l e i s t u n g

Der Verkäufer haftet für ungehinderten Besitz- und lastenfreien Eigentumsübergang, ausgenommen nicht eingetragene altrechtliche Dienstbarkeiten und solche Rechte, die ausdrücklich in dieser Urkunde übernommen werden. Altrechtliche Dienstbarkeiten sind dem Verkäufer nicht bekannt. Eine weitere Gewährleistung erfolgt nicht. Insbesondere haftet der Verkäufer nicht für angegebenes Flächenmaß, Bodenbeschaffenheit, Verwertbarkeit und Sachmängel aller Art.

Der Verkäufer erklärt, daß ihm Altlasten nicht bekannt sind und daß der Kaufgegenstand keiner Wohnungsbindung unterliegt.

Der Vollzug aller der Lastenfreistellung dienenden Erklärungen wird beantragt.

Nicht übernommene Belastungen hindern den Vollzug der Auflassung nicht.

Die Gewährleistung unterscheidet Rechts- und Sachmängelhaftung. Sachmängelhaftung ist die Haftung für Schäden am Bauwerk. Diese ist hier, da es sich um eine “Gebrauchtimmobilie” handelt ausgeschlossen. Anders verhält es sich bei Neubauten: Dort haftet der Bauträger 5 Jahre für Arbeiten an einem Bauwerk, 1 Jahr für Arbeiten am Grundstück und 6 Monate für bewegliche Gegenstände, gerechntet jeweils ab Abnahme/Besitzübergabe.
In jedem Kaufvertrag übernimmt aber der Verkäufer die Haftung für Rechtsmängel, also die Freiheit von Rechten Dritter an der Immobilie (z.B. Grundschulden), sofern diese nicht vom Verkäufer ausdrücklich übernommen werden (denkbar wären z. B. Leitungsrechte, die natürlich bestehen bleiben müssen).
Altrechtliche Dienstbarkeiten sind Rechte, die schon vor 1900 bestanden haben und daher nicht im Grundbuch eingetragen sein müssen. Diese Rechte haben aber in der Praxis keine Bedeutung mehr.
Altlasten wären z.B. Verseuchungen des Bodens durch den Betrieb einer Tankstelle oder Reinigung.
Wohnungsbindung bedeutet, daß es sich bei der Immobilie um eine Sozialwohnung handeln würde und somit der Eigentümer in seiner Verfügungsgewalt über die Wohnung stark eingeschränkt wäre, da er nur die Kostenmiete verlangen könne und nur an bestimmte Bevölkerungskreise vermieten dürfe.

VII. A u f l a s s u n g

Die Vertragsteile sind über den Eigentumsübergang auf den Käufer einig, auf mehrere Personen im angegebenen Anteilsverhältnis.

Eine Bewilligung der Eigentumsumschreibung ist in der Erklärung der Auflassung nicht enthalten. Ein Anwartschaftsrecht soll nicht entstehen.

Die Ansprüche des Käufers aus diesem Vertrag können nur mit Zustimmung des Verkäufers abgetreten oder verpfändet werden. Der Verkäufer erteilt seine Zustimmung zu Verpfändungen, die der Kaufpreisfinanzierung dienen.

Der Notar wird ermächtigt, die Eigentumsumschreibung zu bewilligen und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch zu beantragen.

Von dieser Ermächtigung darf der Notar nur Gebrauch machen, wenn ihm die vollständige Zahlung des Kaufpreises durch eine schriftliche Bestätigung des Verkäufers oder eines Verkäuferteils oder durch Bankbestätigung nachgewiesen ist.

Die Auflassung ist die Erklärung über den Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer. Sie wird bereits im Kaufvertrag erklärt, wird aber vom Notar erst dann beim Grundbuchamt eingereicht, wenn der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigt hat, daß er den gesamten Kaufpreis erhalten hat. Dies ist die Sicherheit für den Verkäufer, damit er sein Eigentum an der verkauften Immobilie erst dann aufgibt, wenn er den Kaufpreis auf dem Konto hat.
Bei Neubauten erklärt der Bauträger nach Erhalt sämtlicher Zahlungen in einer eigenen notariellen Urkunde den Eigentumsübergang, auch im Namen des Käufers von dem er in der Kaufurkunde dazu ermächtigt wird.
Bei neuerrichteten Häusern in Neubaugebieten, bei denen die Grundstücke beim Kaufvertragsabschluß noch nicht vermessen waren und daher eine Cirka-Fläche verkauft wurde, wird in dieser Urkunde auch noch die sogenannte Messungsanerkennung mitbeurkundet. D.h. Verkäufer und Käufer erkennen die vom Vermessungsamt festgestellte Grundstücksgröße an.

VIII. V o r m e r k u n g

Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums am Vertragsbesitz bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Vormerkung gern. § 883 BGB in das Grundbuch, für mehrere Personen im angegebenen Gemeinschaftsverhältnis.

Der Käufer beantragt, die Vormerkung gleichzeitig mit Eintragung der Auflassung im Grundbuch wieder zu löschen, vorausgesetzt, daß keine beeinträchtigenden Zwischeneintragungen ohne seine Zustimmung bestehen.

Die Auflassungsvormerkung ist die wichtigste Sicherheit des Käufers. Sie wird zunächst ins Grundbuch in Abteilung II eingetragen und verhindert, daß der Verkäufer die Immobilie ein weiteres Mal verkauft oder nachträglich belastet. Sie ist daher Fälligkeitsvoraussetzung des Kaufpreises gemäß III. 2.). Wenn nach vollständiger Kaufpreiszahlung die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist, wird die Auflassungsvormerkung automatisch wieder gelöscht.

IX. E r m ä c h t i g u n g

Die Vertragsteile beauftragen den Notar, alle Genehmigungen und sämtliche zum Vollzug dieses Vertrages und zur Lastenfreistellung erforderlichen Erklärungen zu erholen. Der Notar wird bevollmächtigt, Genehmigungen, die ohne Bedingungen und Auflagen erteilt werden, für die Vertragsteile entgegenzunehmen, gegenseitig mitzuteilen und diese Mitteilung jeweils in Empfang zu nehmen, die Urkunde zum Teilvollzug vorzulegen und Anträge zurückzunehmen. Alle zu diesem Vertrag erforderlichen Zustimmungserklärungen sollen mit dem Eingang beim beurkundenden Notar den Vertragsteilen als zugegangen gelten und wirksam sein.

In Punkt IX. wird der Notar ermächtigt die ganze Vertragsabwicklung durchzuführen, so daß die Vertragsparteien damit nichts mehr zu tun haben.

X. B e l e h r u n g

Die Beteiligten wurden vom Notar belehrt:

In X. belehrt der Notar über einige gesetzliche Bestimmungen, die man wissen sollte, aber nicht ändern kann.

Alle Vereinbarungen müssen richtig und vollständig beurkundet sein; alle nicht beurkundeten Abreden sind nichtig und können die Wirksamkeit des ganzen Vertrages in Frage stellen.

Zunächst muß alles, was vereinbart ist im Vertrag stehen, sonst gilt es nicht. Im schlimmsten Fall kann der ganze Vertrag ungültig sein. Am bekanntesten ist in diesem Fall die Verbriefung zu einem niedrigeren Preis, um Gebühren zu sparen.

Beide Vertragsteile haften für die Zahlung der Kosten bei Gericht und Notar sowie der Grunderwerbsteuer. Der Grundbesitz haftet für Rückstände an öffentlichen Lasten, insbesondere für einen etwaigen Erschließungsbeitrag.

Sollte der Käufer seine Gebühren und Steuern bei Notar, Grundbuchamt und Finanzamt, die in Zusammenhang mit diesem Vertrag entstanden sind, nicht bezahlen können, so muß diese der Verkäufer begleichen. Umgekehrt muß der Käufer nicht beglichene Grundsteuern,  Erschließungskosten oder die Kosten der Löschung der Grundschuld zahlen, falls der Verkäufer dazu nicht in der Lage ist.

Das Eigentum geht nicht schon mit Abschluß dieses Vertrages, sondern erst mit Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch auf den Erwerber über. Diese Eintragung kann erst erfolgen, wenn die erforderlichen Genehmigungen und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen.

Die Genehmigung des Verwalters ist n i c h t erforderlich.

Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er den kompletten Kaufpreis bezahlt hat, wenn er seine Grunderwerbssteuer beglichen hat und wenn ggf. der Verwalter dem Vertrag zugestimmt hat. Diese Verwalterzustimmung ist aber bei Wohnanlagen, die noch keine 20 Jahre alt sind, nicht mehr üblich. Bei Häusern und Grundstücken kommt noch die Bestätigung der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über die Nichtausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts dazu. Dieses Vorkaufsrecht ist reine Bürokratie, da es in der Praxis keine Rolle spielt.

XI. K o s t e n  u n d
A b s c h r i f t e n

Sämtliche durch diesen Vertrag und seinen Vollzug entstehenden Kosten, der erforderlichen Genehmigungen, sowie die anfallende Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Lastenfreistellungskosten trägt der Verkäufer, wobei der Käufer dafür mithaftet.

Abschriften erhalten:

1)jeder Vertragsteil (beglaubigt)

2)das Grundbuchamt (beglaubigt)

3)das Finanzamt zur Veräußerungsanzeige

4)der Gutachterausschuß

5)der Verwalter, Liane Paukner Immobilienverwaltungs GmbH, Innere Regensburger Straße 4 in Landshut.

Hier wird geregelt, wer welche Gebühren zu zahlen hat. Grundsätzlich zahlt sämtliche Gebühren der Käufer, mit Ausnahme der Löschungskosten für die Grundschuld des Verkäufers.

XII. F i n a n z i e r u n g s -
v o l l m a c h t

Der Verkäufer erteilt seine Zustimmung dazu, daß der Käufer das Kaufobjekt bereits vor der Eigentumsumschreibung ohne Begründung einer persönlichen Haftung des Verkäufers mit Grundpfandrechten für Gläubiger, die der deutschen Versicherungs- oder Kreditaufsicht unterliegen, mit beliebigen Nebenleistungen belastet. Der Verkäufer weiß, daß er dabei als Antragsteller für die Gebühren der Grundpfandrechtsbestellung haftet (möglicherweise auch für die Löschungskosten, wenn der Kaufvertrag nicht zur Durchführung kommt).

Der Verkäufer bevollmächtigt hiermit den Käufer - bei mehreren jeden einzeln -, alle mit dieser Grundstücksbelastung im Zusammenhang stehenden Erklärungen abzugeben, insbesondere auch die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung, und die erforderlichen Eintragungsanträge zu stellen.

Dabei muß die Urkunde über die Grundpfandrechtsbestellung einen Hinweis auf die Abtretung der Auszahlungsansprüche an den Verkäufer bzw. dessen Grundpfandgläubiger enthalten, sowie eine Einschränkung der Zweckbestimmungserklärung dahingehend, daß bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung das Grundpfandrecht nur zur Sicherung des tatsächlich an den Verkäufer bzw. dessen Grundpfandrechtsgläubiger ausbezahlten Kaufpreisteiles verwendet werden darf

Zum Schluß wohl der am schwersten zu verstehende Punkt des ganzen Vertrages:
Folgendes Problem: Meist benötigt der Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises Geld von seiner Bank. Die Bank gibt ihm das Geld nur, wenn er der Bank Sicherheiten stellen kann. Diese Sicherheit ist i.d.R. eine Grundschuld, die an der Immobilie eingetragen wird. Eintragen lassen kann eine Grundschuld aber nur der Eigentümer. Eigentümer wird der Käufer aber erst, wenn er den Kaufpreis bezahlt hat. Den kann er aber erst bezahlen, wenn der das Geld von seiner Bank hat, die es ihm wiederum nur gegen Eintragung der Grundschuld auszahlt usw......
Um diese Problem zu umgehen, läßt der Verkäufer die Grundschuld des Käufers bereits vor Zahlung des Kaufpreises und Eigentumsumschreibung an seiner “Noch-Immobilie” eintragen, ohne daß er freilich für das Darlehen des Käufers geradestehen muß. Dazu muß natürlich sichergestellt sein, daß er dann auch das Geld hierfür erhält. Deswegen verpflichtet sich die Bank des Käufers das Geld nicht an diesem auszuzahlen sondern direkt an den Verkäufer.
Weiterhin erteilt der Verkäufer dem Käufer Vollmacht, diese Grundschuld in seinem Namen zu bestellen, wenn die obengenannten Punkte eingehalten werden. Hierauf ist der Notar zu achten verpflichtet. Hintergrund ist der, daß die Grundschuldbestellung häufig zu einem anderen Termin als die Kaufvertragsbeurkundung stattfindet und dem Verkäufer ein nochmaliges Erscheinen beim Notar erspart werden soll.
Auch mehrere Käufer erteilen sich diese Vollmacht gegenseitig, so daß zu einem späteren Grundschuldbestellungstermin nur ein Käufer kommen muß.